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证券研究报告

【另类资产观察】REITs定价一季报

业绩，整体估值或有压力

证券分析师

刘璐投资咨询资格编号：S1060519060001

陈蔚宁投资咨询资格编号：S1060524070001

2025年4月27日

2025年第8期总第121期

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本本周核心观点周核心观点

市场回顾

REITs跑输股票、债券。本期（4.11-4.25,以下同）REITs指数涨跌幅为-0.61%，各指数涨跌幅表现：红利股沪深300可转债债券REITs。华

安百联消费REIT、中金重庆两江产业园REIT、易方达华威农贸市场REIT表现最好，涨跌幅分别为8.81%、7.69%、7.20%。

权益普涨，可转债微涨0.31%，弹性偏弱。在政策护航、一季度国民经济开局良好的背景下，国内权益市场展现韧性，本期中证A股上涨1.39%，

各类风格差异不大，价值股相对突出。可转债正股上涨2.35%，但由于正股涨幅较高的可转债中有较多偏债型个券，可转债的上涨弹性不佳。风

险偏好较上期略有修复，小盘、低评级转债上涨幅度更高，行业板块上未见明显主线。本期可转债涨跌幅：大宗商品（0.72%）＞传统周期

（0.59%）＞TMT（0.54%）＞稳定（0.27%）＞消费（0.04%）＞新兴周期（-0.14%）。

策略展望

REITs进入一季报业绩定价期，但估值或有压力。REITs一季报收入整体与去年同期持平，同比增速较24年四季度边际抬升，整体呈现一定筑底

企稳迹象，板块则延续分化：1）消费收入表现亮眼，完成度较高；2）保障房、交通板块营业收入同比增速与上季度基本持平；3）经营较稳定

的能源板块本期收入降幅较大，一定程度上超出投资者预期；4）经营展望偏弱的产业园、仓储物流营业收入增速继续下行。25年以来REITs已

上涨9.41%，回撤不超过3%；REITs与债券、股票的利差也由24年末的380BP、-31BP收窄至当前的270BP、-239BP。上涨节奏较快、跨资产比价优

势下降，REITs在估值上存在压力，利好信息对价格的催化相对有限。尽管整体收入增速边际抬升，一季报发布后中证REITs全收益仍下跌1.43%

（4月18日至4月25日），业绩偏弱的板块和个券或更为脆弱。后续两周，REITs仓位上整体偏向谨慎，择券上，建议挖掘季报信息，跟随业绩

交易。

可转债或震荡，观望为主。一方面，权益上涨动能或趋向和缓。相较于4月以来的高点，沪深300、中证1000分别修复至97%、95%，相较4月7日

至4月11日的超跌反弹，本期权益上涨势能趋向和缓。另一方面，行业股债性分布或导致可转债缺乏弹性，且信用评级调整期临近。近期权益风

格或以内需修复为主，但对应行业的偏债型转债占比较高，建筑材料、建筑装饰、食品饮料偏债型转债余额占比超过70%，或导致可转债上涨弹

性偏弱。4月底年报将陆续出炉，5-7月为评级调整期，一是部分个券评级调降之后机构出库带来抛压，二是尾部个券不排除退市风险，对市场

可能形成一定扰动。后续两周，正股驱动不明确的同时，可转债自身弹性偏弱且即将进入信评调整期，吸引力不高，仓位上整体建议观望，多

看少动。择券上可结构性优化，优先关注内需，包括消费、传统周期两个板块；其次是风险偏好修复，可适当关注TMT板块。

风险提示：货币政策转向、风险偏好超预期走弱、数据代表性受加权方式干扰。2

公募REITs：REITs跑输股票、债券

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RREEIITTss行行情回顾：情回顾：RREEIITTss跑跑输股票输股票、、债债券券

本期（4.11-4.25,以下同）各指数涨跌幅表现：红利股沪深300可转债债券REITs。本期REITs指数涨跌幅为-0.61%。股指涨

跌幅为0.97%，其中红利股涨跌幅为1.91%，债券涨跌幅为-0.01%。

本期各板块REITs涨跌幅:消费基础设施(3.37%)交通基础设施(0.54%)仓储物流(0.37%)水利设施(0.30%)市政设施