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研究完善物业管理企业成本管控的对策

摘要：改革开放以来，随着城镇化建设进程的加快，居民城市住宅数量逐渐

增多，人们在享受生活的同时，提高了对基础设施管理、物业管理的关注度，为了提

升自身的生活质量，从物业管理成本的特点出发，探讨了成本管理的构成、特点，并

以目前物业管理现状为基础，提出了完善物业管理企业成本管控的对策，以期发展主体

地位，提高物业的管理水平，保障其高质量发展。

关键词：物业管理企业；公共设施设备日常维护；建筑物管理区域清洁；

1、物业管理成本概述

1.1物业管理成本控制的定义

物业管理成本控制简单来说其实就是在物业管理的过程中，工作人员根据目

前管理的现状，预防和调节各种影响因素，保障其预先建立起的成本管理的目标得以实

现。在整个管理过程中，主要运用了系统工程企业管理的原理，通过分析、估算和调节

管理过程中的各种耗费，进而发现管理问题，弥补管理缺陷，降低管理成本。

1.2物业管理成本控制的构成

为规范物业管理行为，我国在《物业服务收费管理办法》中对物业管理成本

进行了明确的规定，也就是说在实行了包干制的时候，物业管理成本通常由物业服务成

本、物业管理公司的利润以及法律规定的税费组成。但是，如果实行的是酬金制的时候，

物业管理成本状况则并非如此，其主要是由物业服务支出和物业管理企业的酬金等构成，

不管是在实行包干制的情况下还是在酬金制情况下，物业管理成本一般都包括以下内容：

其一，执行物业管理的工作人员与服务人员的绩效工资、保险以及福利；其二，公共设

施设备的日常维护的费用以及维修的费用；其三，建筑物管理区域的清洁工作产生的费

用、绿护工作产生的费用以及秩序维护产生的费用；其四，物业管理办公部门消耗费用

以及固定资产折旧费用等。

2、物业管理企业成本的特点

2.1点多

物业的成本管理工作主要包含了服务、经营等诸多方面的管理，具有显着的

多元化表现特征。一般来说，服务成本指的是物业在为业主进行服务的过程中产生的成

本，如维护企业治安、保护企业环境等服务过程；管理成本指的是物业在提供管理过程

中产生的成本，如清扫公共卫生、维修企业设备、检查供气管道等管理过程；经营成本

指的是物业在经营企业会所、公共设施时产生的成本，如企业会所等公共经营场所的经

营过程。因此，可以说物业的成本管理中的每个部门、单位、环节、岗位乃至个人，都

是一个成本形成点。

2.2面广

近年来，随着城市化建设的不断发展，物业管理所涉及的范围逐渐扩大，

分布范围也越来越广，究其原因主要是因为随着人们环保意识、享受服务意识逐渐增强，

企业为创建良好的工作环境，同时为提高经济效益，管理工作人员不得不投入相关建设，

进而提升市场竞争力，扩大管理范围。

2.3线长

物业管理的成本监控空间包含物业区域内的各个角落，因此在一定程度上增

加了物业管理的时间，影响物业管理的时效性。在进行物业管理的操作中，各个环节与

工作人员都会产生对应的区域与相应的时间，与此同时，随其相应的成本监控线也必须

延长，以此确保每个环节的发生人员、设备成本和费用的公平性。

2.4管难

在物业管理的工作中，无论是企业员工的管理、物业对象的管理还是本身物

业管理成本控制自身的特点，全部都具有管理难度大和较为分散的特征，也就是说，

难以形成统一的管理模式和标