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探索与创新：深圳市公租房投融资模式研究

一、引言

1.1研究背景与意义

1.1.1研究背景

深圳，作为中国改革开放的前沿阵地和经济特区，自成立以来经历了飞速的发展。凭借其独特的政策优势、优越的地理位置以及充满活力的创新氛围，吸引了大量人口涌入。据统计，2023年末深圳市常住人口为1779.01万人，较2022年增加了12.83万人，同比增长0.73%，增量位居北上广深之首。从更长的时间跨度来看，相较于2014年，深圳常住人口整整增加了约700万，增幅高达65%。这种持续快速的人口增长，使得深圳的住房需求急剧攀升。

然而，深圳的住房供应却面临着诸多挑战。一方面，深圳土地资源有限，一半以上的土地为不可开发的生态红线用地，在可开发土地中，存量住宅用地已不足1%。这严重限制了住房建设的规模和速度，难以满足日益增长的住房需求。另一方面，近年来深圳房价持续高位运行，尽管政府采取了一系列调控措施，但房价依然超出了许多中低收入群体的承受能力。在这种背景下，住房供需矛盾日益突出，成为影响城市可持续发展和社会和谐稳定的重要因素。

公租房作为保障性住房的重要组成部分，对于缓解住房供需矛盾、保障中低收入群体的居住权益具有不可替代的作用。它能够为那些既不符合廉租房申请标准，又无力购买商品房的“夹心层”人群，以及新就业职工、外来务工人员等提供affordable的住房选择。近年来，深圳加大了公租房的建设力度，推出了多个公租房项目，如光明区的松茂御城雅苑、龙岗区的和昌拾里华府和合正方州雅居、龙华区的2485套公租房等。这些项目在一定程度上缓解了部分市民的住房压力，但与庞大的住房需求相比，公租房的供应仍然存在较大缺口。

同时，公租房建设面临着资金短缺的困境。公租房项目具有投资规模大、资金沉淀周期长、回报率低等特点，单纯依靠政府财政投入难以满足建设需求。因此，探索多元化的投融资模式，吸引社会资本参与公租房建设，成为解决公租房建设资金问题的关键。

1.1.2研究意义

本研究对深圳市公租房投融资模式展开深入探究，具有重要的现实意义与理论价值。

从现实角度来看，有助于缓解深圳市住房压力。通过研究优化公租房投融资模式，能够吸引更多资金投入公租房建设，增加公租房的供应量，从而有效缓解住房供需矛盾，为中低收入群体提供更多affordable的住房选择，改善他们的居住条件，促进社会的和谐稳定。

能够进一步完善住房保障体系。公租房是住房保障体系的重要环节，合理的投融资模式能够保障公租房建设的可持续性，推动住房保障体系的健全和完善，使其更好地发挥保障民生、促进公平的作用。

本研究还能为其他城市提供经验借鉴。深圳作为经济发达且住房问题较为典型的城市，在公租房投融资模式上的探索与实践，对其他面临类似住房问题的城市具有重要的参考价值，可帮助它们少走弯路，更快地找到适合自身的公租房投融资模式。

从理论层面而言，丰富了公共住房投融资理论。目前关于公租房投融资模式的研究仍有待完善，本研究通过对深圳公租房投融资模式的深入剖析，能够为该领域的理论研究增添新的内容和视角，推动理论的发展与创新。

有助于深化对住房保障制度的认识。通过研究公租房投融资模式与住房保障制度的内在联系，能够更深入地理解住房保障制度的运行机制和作用原理，为进一步优化住房保障制度提供理论依据。

1.2国内外研究现状

1.2.1国外公租房投融资研究

国外对于保障性住房的研究起步较早，在公租房投融资领域形成了许多成熟的模式和经验。

新加坡的公共组屋融资模式颇具特色，其公共组屋由建屋发展局负责规划、建设、运营和管理，以较低的市场价格出租或出售给中低收入人群。建设资金主要来源于政府提供的住房建设贷款和运营津贴、中央公积金贷款、公共组屋的租金及出售收入，其中政府的贷款、拨款和补贴是最核心的资金来源。中央公积金所提供的建设资金贷款，为公共组屋建设提供了强有力的金融支持，使得新加坡公共组屋建设能够获得稳定的资金，有效解决了中低收入人群的住房问题。不过，该模式与新加坡较小的国土面积、良好的房地产市场秩序、高度廉洁的行政作风等国情密不可分，在其他国家难以复制。

荷兰在公共租赁住房（类似社会住房）融资方面，在1989年住房市场化改革前，社会住房的资金来源主要是政府贷款和资产津贴，这虽促进了社会住房的开发建设，但加重了政府财政负担。改革后，金融市场的抵押贷款成为主要融资来源，同时荷兰成立社会住房基金帮助住房协会获得较低贷款利率，政府还鼓励银行、保险公司、投资公司和养老金基金等发放贷款，允许国外金融机构参与，推进金融机构间相互竞争，促进贷款方式创新。

美国的公共住房依赖成熟的金融市场环境，形成了健全的住房金融体系，充分利用金融杠杆的力量，保证了公共住房建设资金的持续性。通过一系列金融工