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这个单价八万的项目为日光盘提供了清晰范式！

项目表现：项目首开推出231套房源，认购率196%，去化率95%

该项目坐落于浦东唐镇板块，由央企保利打造。住宅建筑面积达7.48万平米，占

地面积2.99万平米，小区容积率为2.5。项目一期于2025年6月27日开盘，首

批推出231套房源，均价80392元/㎡，户型涵盖104-106㎡的三房和118-135

㎡的四房，总价区间在717-1191万元，根据网签数据统计，去化率高达95%。

从安居客找房热度周度数据来看，该项目自亮相后关注度持续攀升，5月第二周热

度指数达到峰值，此后两个月基本维持在110以上（找房热度指数85以上表明项目

较热，即购房者关注度较高）。

资料来源：网上房地产、安居客研究院【楼盘洞察】产品数据库

这样的成绩在当下市场无疑是亮眼的，是什么让购房者在在众多新房中一眼能够相

中该项目，难道仅仅是因为央企保利这块金子招牌，今天我们将尝试从五个维度来对该

项目进行全方位的扫描，试图找到该项目的成功密码。

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项目诊断步骤一：识别项目竞品

我们通过分析两个项目间的客户重叠情况来判定竞品关系，客户重叠度越高，意味

着两个项目对客户的争夺就越激烈。从该项目90天内客户重合度最高的13个项目

来看，保利旗下的项目就占了5个，且这些项目并非都是唐镇项目，像闵行的保利光

合上城、宝山的海上臻悦都在其中。可见，央企保利品牌已积累了大量粉丝，不少购房

者就是冲着保利品牌来关注项目的。这表明，在当下，信心和信任虽看似不起眼，却反

而是强有效的营销利器。用心打造项目、做好品牌、坚持长期主义，能收获“1+1＞2”

的成效。与该项目重合度最高的是闵行七宝的古美阅华项目，重合率高达13%；最低

的是中海·云邸玖章（南区）项目，重合率为4%。

项目诊断步骤二：项目综合竞争力比较

为找到项目症结所在，我们将该项目与竞品进行了对比分析，围绕找房热度、产品

与市场需求的契合度、受其他项目的分流影响、周边配套完善程度、价格水平这五个维

度展开，并据此得出项目与竞品的综合竞争力对比结果。总体测评显示，该项目在与竞

品的比较中，综合竞争力处于中等偏上水平，显著高于竞品均值水平。尽管有4个项目

综合竞争力高于本项目，但除古美阅华外，其余3个项目的竞争力基本与本盘接近。

资料来源：安居客研究院【楼盘洞察】产品数据库

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项目诊断步骤三：细项分析，找到核心影响因素

（1）找房热度：项目热度高，显著高于竞品均值水平。与竞品项目相较，该项目

的找房热度明显高于竞品平均水平，位居第二。如前文提及，近三个月来，该项目找房

热度持续维持在110以上，呈现出极高的热度。据安居客平台统计的项目看房人数数

据显示，本盘近90天内看房人数超3000人，即便在最近30天，看房人数也达

1200人以上，平均每天约有40人关注该项目。

资料来源：安居客研究院【楼盘洞察】产品数据库

（2）客户分流：分流压力小，低于竞品均值水平。从项目客户被其他项目分流的

情况分析，该项目整体分流压力值为2.89，在竞品中属于低分流项目，且低于竞品客

户分流平均值3.2。出现这种情况，要么是项目竞争力极强，与其他项目差距显著，令

竞品难以匹敌；要么就是项目无人关注，购房者毫无兴趣。结合找房热度判断，该项目

显然属于前者。

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资料来源：安居客研究院【楼盘洞察】产品数据库

（3）户型匹配：改善型产品，完美命中市场需求。根据我们的产品供需分析，项

目所在的唐镇板块90-120㎡的三房和120-140㎡的四房较为稀缺，尤其是120-140

㎡的四房供需不匹配度指数为0.24，缺口明显，而本盘推出的主力