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常熟XX世纪中心营销推广方案

第一部分、房地产市场背景分析

受到房地产产业政策、税费政策、融政策调控的影响，常熟房地产市场容量急剧减少，市场上

积压大量的高档豪宅商品房，市场销售压力骤然增大，竞争更趋猛烈。

一、项目市场背景分析

近年来，我国相续实施的、系列的房地产产业宏观调控政策开始发挥其指导性作用，指引我国房

地产产业的进展，房地产市场步入结构调整期。

2005年6月房地产产业新政的实施与落实，有力的抑制了房地产市场的投机性需求，对住宅房地

产产品消费市场产生消极的影响，市场观望气氛严重；市场投资者将投资目标转向以商铺、办公

等为主的经营性产品，房地产住宅市场自住型消费需求成为近期房地产需求市场的主力军，高性

价比产品、商铺、商务写字楼成为现阶段市场的焦点。

1、宏观调控政策影响力显著，房地产市场步入结构盘整期

近年来，国家采取系列的宏观调控政策，分别从土地政策、融政策、房地产法律法规房地产

产业税费政策等角度对房地产产品供给商、房地产消费者施加影响，成功的抑制了我国房地产业

高速、盲目增长的势头。通过较长时间的市场博弈，国家采取规范房地产市场、完善房地产法律

法规、严厉打击房地产市场投机性投资行为、继续实施积极的货币政策、积极扶持初次置业需求、

引导房地产市场产品供给结构与市场消费结构等措施，有效抑制房地产业非理性、快速增长的势

头，市场行进状态平稳，步入调整、结构重组、稳恒进展的时期。

2、六月新政有效的抑制了住宅房地产市场投机性需求，自住型消费成为住宅市场消费主力军，高

性价比商品房需求旺盛

今年六月新政的实施及落实，有效的抑制了我国境内外游资的投机性行为、非理性市场投资行为,

房地产市场投机性需求容量急剧减少。部分城市房地产市场价格下探，市场观望氛围浓烈，出现

供过于求的市场局面，房地产市场步入买方市场，消费者表现更为理性，市场竞争白热化，行业

规则规范化，机会与约束同时发挥作用。

在这种市场形势下，房地产市场自住型消费需求成为住宅市场的重要支柱，高性价比产品、低档

次价位产品成为市场上关注的热点，房地产供给商采取各类促销手段推售产品；部分房地产市场

投资客调整其投资战略，商铺、商务办公写字楼为其关注的对象，如近阶段南京、上海房地产

市场状态。

3、受到区域性房地产市场特征的影响，本轮宏观调控政提升了三线城市房地产市场健康、有序的

进展受到我国不一致地区经济进展不平衡的影响及房地产市场区域性特征的限制，不一致城市房

地产产业进展水平差距显著，长三角地区新兴经济城市房地产市场大多数处于健康的市场状态，

如常熟房地产市场处于进展阶段，其进展前景乐观。

但常熟房地产市场开发规模普遍较小，市场上供给的产品功能单一缺乏创新能力；房地产市场

消费容量偏小，大多数处于二次置业阶段，市场上消费者的消费心理表现熟，对高素养、舒适

型住宅市场需求前景广阔，对此，我们对XX•世纪中心有理由保持慎重的乐观。

二、常熟房地产市场现状分析

1、市场投资保持快速增长的势头

根据常熟统计局公布的信息显示，2004年，常熟全年全市完房地产开发投资29.60亿元，比2003

年增长57.5%,其中住宅投资23.23亿元,增长45.6%；商业营业用房4.29亿元，增长183.3%。

根据常熟房地产信息网公布的信息显示，今年1~7月份，常熟全市完房地产投资额18.434亿元,

同比增长88.6%；其中完房地产住宅投资额12.2046亿元，同比增长42.9%；完商业营业用房

2.30亿元，增长475.0%。市场投资保持高速增长的势头。

2、房地产市场开发规模逐步增大，房地产开发商逐步走向熟

今年1~7月份，全市商品房施工面积已达299.2万平方米，商品房竣工面积59.42万平方米，分

别增长38.2%与87.6%。房地产开发市场开发规模逐步增大，如尚湖中央花园总占地面积约10万

平方米，总建筑面积达54.1万平方米。

房地产开发市场的项目开发规模较小。市场上大部分楼盘建筑面积在10万平方米下