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2025年综合类-房地产估价理论与方法-第二章房地产及其描述历年真题摘选带答案(5卷单选题100题)

2025年综合类-房地产估价理论与方法-第二章房地产及其描述历年真题摘选带答案(篇1)

【题干1】根据《房地产估价规范》，房地产的权属类型中不属于不动产权属的是？

【选项】A.土地使用权B.房屋所有权C.地上附着物所有权D.国有土地所有权

【参考答案】C

【详细解析】根据《房地产估价规范》GB/T50245-2013，房地产的权属类型包括土地使用权、房屋所有权、地役权等，但地上附着物所有权属于独立的不动产权属，需单独评估。选项C正确。

【题干2】房地产估价中“合法原则”要求估价时需考虑哪些因素？

【选项】A.市场交易价格B.未来可能征收税费C.法定规划限制D.历史成交价格

【参考答案】C

【详细解析】合法原则强调以房地产权利人的合法权利为前提进行估价。选项C法定规划限制是合法原则的核心体现，而其他选项与合法原则无直接关联。

【题干3】下列哪项不属于房地产自然属性？

【选项】A.不可移动性B.价值随时间变化C.具有使用价值D.位置固定性

【参考答案】B

【详细解析】房地产自然属性包括不可移动性、耐久性、位置固定性等，而价值随时间变化属于经济属性。选项B正确。

【题干4】房地产估价中“最高最佳使用原则”要求评估对象应具备？

【选项】A.现实用途B.最低维护成本C.未来最有效利用方式D.当前市场供需平衡

【参考答案】C

【详细解析】最高最佳使用原则要求假设估价对象在有效年限内持续按最有效利用方式使用，选项C为原则核心。其他选项均不符合原则要求。

【题干5】房地产估价中“替代原则”的应用场景是？

【选项】A.无交易案例参考B.交易案例时间间隔长C.交易案例区域差异大D.交易案例数量充足

【参考答案】A

【详细解析】替代原则主要用于无交易案例或交易案例缺乏参考价值时，通过类似案例调整确定价值。选项A正确。

【题干6】下列哪项属于影响房地产区域价值的长期因素？

【选项】A.短期交通管制B.地方性税收政策C.基础设施升级D.社区活动频率

【参考答案】C

【详细解析】基础设施升级（如地铁建设）对区域价值影响持续5年以上，属于长期因素。选项C正确。

【题干7】房地产估价中“持续原则”要求评估对象应具备？

【选项】A.产权清晰B.使用状态稳定C.价值波动频繁D.政策支持力度大

【参考答案】B

【详细解析】持续原则强调估价对象在有效年限内保持正常使用状态，选项B正确。

【题干8】房地产估价中“虚拟原则”适用于哪种情况？

【选项】A.交易案例存在重大差异B.估价对象为未建成项目C.交易案例数量不足D.区域市场不成熟

【参考答案】B

【详细解析】虚拟原则用于未建成项目，通过假设建成后的状态进行估价。选项B正确。

【题干9】下列哪项不属于房地产估价的基本原则？

【选项】A.替代原则B.合法原则C.市场原则D.综合原则

【参考答案】D

【详细解析】综合原则为错误选项，《房地产估价规范》明确估价原则包括市场、合法、替代、持续、虚拟原则，无“综合原则”。

【题干10】房地产估价中“收益法”适用的主要对象是？

【选项】A.无收益或收益不稳定资产B.交易案例充分资产C.长期租赁资产D.政府储备土地

【参考答案】A

【详细解析】收益法适用于有收益或收益稳定的资产（如租金收入），选项A错误表述为“无收益”应排除。

【题干11】房地产估价中“成本法”的核心参数是？

【选项】A.市场交易价格B.重置成本C.市场比较法参数D.剩余年限收益

【参考答案】B

【详细解析】成本法通过重置成本扣除折旧确定价值，选项B正确。

【题干12】下列哪项属于房地产估价中的“交易案例比较调整”关键步骤？

【选项】A.区位条件修正B.建筑结构修正C.交易税费差异调整D.以上均正确

【参考答案】D

【详细解析】交易案例比较调整需综合修正区位、面积、结构、税费等多维度差异，选项D正确。

【题干13】房地产估价中“路线价法”主要适用于？

【选项】A.商业区宗地B.工业用地C.城市道路两侧沿街宗地D.农业用地

【参考答案】C

【详细解析】路线价法基于土地沿街价格梯度评估，适用于城市道路两侧沿街宗地，选项C正确。

【题干14】房地产估价中“收益法”计算公式中的“n”通常指？

【选项】A.资产剩余经济年限B.评估