上东湾商业定位及街铺价格建议.pptVIP

上东湾商业定位及街铺价格建议;;调研思路：;沙头角区域典型商业分布：;沙头角区域典型商业研究：;项目名;项目名;山海华庭，位于公园路东侧，本社区商铺是裙楼底商，都是居家生活必备，所以经营状态良好。;项目名;碧海蓝天名苑:处在海涛路东侧，一二层为商铺，新一佳占据较大面积，经营状态良好！

;叶屋东街〔深盐路〕北侧，本区域内商铺是住宅底铺，局部经营状态良好，都是生活必需品。;深盐路2198-2228号敦园路东，本区域内是住宅底层商铺，都以餐饮为主，经营状态一般;蓝田壹站华苑在深盐路的北侧，社区内商业底层，及二层。经营状态一般;周边商铺分析;海山道一号：工程有少量商业，工程尚未开盘，对外宣称商业只租不卖，价格尚未放出;1、周边商业铺均是住宅底层或二层。服装、餐饮、通讯、金融、休闲等业态。

2、周边现有的商业业态呈现普通化，平民化，主要是效劳于住宅区域的业主及周边人士。

3、周边大多为普通住宅云集，大量普通消费群体居住。文化、休闲气氛一般，也有少量品牌商家，经营情况较好，调查中显示许多商家还是看好片区开展具有向中高端开展的潜质。

4、工程周边商业以社区商业为主，经营档次一般，在周边区域内没有商铺出售，但行内人士估算，目前的售价在5万元/平米左右。商铺出租，租金一般在130-400元/平方米.月。

5、综上所述，社区商业成功招商和运营的前提在有根本的入住率上，再结合主力店、品牌店来拉动，才能更大程度地为商业保值、增值。;;一、口岸区是一个功能强大的综合区

口岸区集口岸、商业、金融、办公、居住于一体，其综合功能和城市经济地位决定了口岸商业的金贵。;罗湖口岸目目前主要商业工程;深圳口岸经济演变—罗湖商业城;深圳口岸经济演变—新银座华庭;深圳口岸经济演变—置地逸轩;深圳口岸经济演变—航诚艺都;深圳口岸经济演变;;研究思路：;沙头角定位行政管理功能组团，重点开展商业住宅;盐田中心区规划：沙头角区域已经规划好盐田中心区，本工程处于盐田中心区直接辐射范围之内;;昔日繁荣的中英街，在1997年香港回归之后，游客数量开始直线下降了，中英街的生意??一落千丈。几年之间，商铺从300多间萎缩到１００多间，沙栏吓村和中兴村９０％以上的商铺早已改建为住房。;沙头角重大利好—中英街;未来商业前景小结;;工程属性分析;上东湾商业根本资料;楼层;工程属性分析;工程价值点梳理;地理位置无与伦比;;社区商业分类的核心标准是商业面积与住宅面积的比值，临界点分别是5%。;上东湾商铺可借鉴的工程应该遵循社区外向型商业、精品、高端化原那么，精选近期深圳较为知名商业定位案例作为参考，口岸精品商业案例对工程有较好参考意义。;业态;案例借鉴二：佳宁娜广场商业;案例借鉴二：佳宁娜广场商业;案例借鉴三：金地名津商业;业态;案例借鉴四：金港豪庭商业;业态;综上所述，我们通过案例可以得知：;工程消费群定位;沙头角片区

四大主力商业消费群体研究;沙头角片区

四大主力商业消费群体研究;沙头角片区

四大主力商业消费群体研究;沙头角片区

四大主力商业消费群体研究;盐田本地居民及本地居住客户;主力商业定位;工程主力商业业态建议：高端粤式酒楼;盐田时尚消费休闲空间;工程气质;工程功能定位;工程其余业态定位：;;第一步;周边商铺价风格研〔前文已详述，此处略〕;上东湾商铺价格因素修正系数表;对比项目;租金推导法:;上东湾商铺在市场上的可比工程少，不确定因素多，周边经营业态品类繁多，位置差异大，所以租金参次不齐。

通过工程的后期的营销手法，对沙头角区域价值的深挖，对口岸价值的深化，对商业经营气氛营造及商业包装，进一步放大工程的议价空间，对工程价格起到有力的支撑，由此来实现商铺价值最大化。;地理位置

工程规模

物业档次

人流量

主力店号召力

周围商业气氛

内部规划及设施

车行到达交通状况

开展商实力

经营管理公司

销售策略

推广手法

商业经营情况;上东湾商铺个有差异价值，表达在对未来预期、商业气氛、商业包装的附加值上，从而产生溢价空间，因此工程销售价格区间为52000-88000元/平方米;Thanksforyourattention