物业管理法规与案例分析 第2版 教学课件.pptVIP

在线教务辅导网：://;案例1物业公司是否有权对业主进行罚款;

案情：

业主孙某于2001年3月入住大连市文溪花园小区，并于同年5月份对房屋进行了装修。装修期间产生的29余袋装修垃圾堆放在孙某所住的35号楼前的绿化带内。该小区的物业公司到孙某家告之，根据文溪花园小区的“业主入住公约“规定，小区内的装修垃圾由业主自行去除，不允许堆放在小区内，影响小区的环境卫生。同时限孙某在一周内将垃圾去除，否那么要对孙某处以200元的罚款。一周后，孙某的装修垃圾仍然堆放在小区的绿化带内，给其他业主出行带来极大的不便。物业公司遂派人将垃圾去除并对孙某开具了200元的罚款收据。孙某坚决不交纳罚款，双方发生争执。

分析：物业公司是否有权对孙某进行罚款？;;

其一，就物业效劳企业的法律地位而言，物业效劳企业属于专业性的效劳企业，与其他民事法律关系主体〔包括业主和物业的使用人〕之间，不存在行政隶属上的上下级关系。很多物业效劳企业的心态和指导原那么不对，没有把自己当作提供效劳者而当作了管理者，所以在工作中就有很多与职能不符的做法，随意处分就是其中之一。消除其对职能、权利的错误理解，将对其正确定位、理顺关系、提供效劳质量、都有一定的意义。

其二，一些装修人员在施工区域吸烟以及搬家公司损坏了电梯都有可能会罚款，这些行为只是违反平安规定的行为或民事损害行为，物业管理公司可以制止，也可以要求他们支付违约金和赔偿金，但不能罚款。违约金和赔偿金以实际损失和违约责任为准。

综上所述物业公司确实无权实施罚款等行政处分行为。针对业主孙某的违约行为，物业管理公司可以根据?业主公约?或双方签订的?物业效劳合同?，让孙某支付清理垃圾的费用，交付违约金或赔偿金。;案例2业主摔伤索赔案;１９９８年３月１７日，天津某物业公司管理的城市花园北门的保安人员，阻拦检查北门坡道进小区车辆时，该车辆上装载的１０７胶滚动下来后洒落，后由保安去除。当晚遇雨，次日下午1时，业主马某〔６４岁〕外出购物，当行至该坡道处，脚踩到未去除干净的１０７胶摔到，遂进???治疗。医院诊断业主马某损伤系“颈椎外伤脊髓损伤伴不全瘫〞。确定为六级伤残。

１９９９年2月业主马某以物业公司未及时履行清扫、保洁义务造成其人身损害为由，诉至天津市河北区人民法院，要求该公司承担民事责任赔偿其医疗费、营养费、误工损失费、残疾补偿费、精神损失费共计１１３７８２元。

一审法院判决认定：天津某物业公司未清洁坡道上的１０７胶，业主马某损害结果的发生与某物业公司疏于管理存在着必然的因果关系，因此对业主马某的经济损失，某物业公司承担全部的赔偿责任，即住院医疗费、出诊治疗费、鉴定费、就医交通费、残疾生活补助金、精神损失费合计３８１８４.２４元。

一审判决后马某以一审法院赔偿过低为由提出上诉。天津某物业公司认为一审法院未能确定侵害人、责任人、未查明马某致伤因果关系、草率认定公司负有责任，有悖“以事实以依据，以法律为准绳〞。

二审法院判决认为：天津某物业公司和业主马某系物业管理关系，作为管理部门应当保证小区内及辖区内的清洁，现由于坡道上的建筑用胶导致马某摔伤，物业公司应承担主要责任。业主马某系完全民事行为能力人，应该预见自己的行为，由于其行走不慎摔伤，亦应承担一定责任。因此对业主马某的经济损失，物业公司承担局部赔偿责任，即住院治疗费、鉴定费、营养费、误工损失费、精神损失赔偿费、合计５８６６５.３元的８０％，即４６９３２.２４元。业主马某自行承担损失的２０％。即１１７３３.０６元。;

分析：判定物业公司是否应当承担赔偿责任的核心在于物业公司在提供效劳时是否按照物业公司与业主之间签订的效劳合同的约定来提供相应的效劳。维护物业区域内的环境卫生是物业效劳合同的一项根本内容，物业公司必须履行保洁义务，向业主提供一个平安、舒适的小区环境，假设在合同履行过程中存在不当行为就要承担相应的法律责任。对此，?物业管理条例?第36条规定：〞物业管理企业未能履行物业合同的约定，导致业主人身、财产受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。“本案中，物业公司在清洁辖区路面时，去除不净，理应预料到下雨天，遗留在路面上的胶会导致行人摔伤，却因疏忽大意而不作为，当然应当承担违约责任。

马某作为具有完全民事行为能力人，应当预见到雨后地面湿滑，可能导致滑倒摔伤的危险性，也应在走路时提高注意力。马某没有预见或虽有预见，但报有侥幸心理而轻信不可能发生危害结果，即主观上存在疏忽大意的过失，因此也应当承担一定的民事责任。

综上，天津二审人民法院的判决结果是合理合法的。;案例3装修引发的纠纷案;;一、曲某装修中存在哪些不当行为？

首先，根据建设部2002年出台的?住宅室内装饰装修管理