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2025年综合类-土地估价相关知识-第六部分地产开发与工程造价历年真题摘选带答案(5卷单选一百题)

2025年综合类-土地估价相关知识-第六部分地产开发与工程造价历年真题摘选带答案(篇1)

【题干1】在地产开发过程中，土地取得成本通常包括土地出让金、土地使用者基准价、土地增值税和土地配套费，其中不属于土地取得成本的是？

【选项】A.土地出让金B.土地使用者基准价C.土地配套费D.基础设施配套费

【参考答案】D

【详细解析】土地取得成本主要涉及土地出让金（A）、土地使用者基准价（B）和土地配套费（C）。基础设施配套费（D）属于开发过程中为完善项目功能而发生的公共设施建设费用，应计入开发成本中的公共设施配套费科目，而非土地取得成本范畴。

【题干2】根据《建筑工程工程量清单计价规范》，土方工程中“挖土方”与“填土方”的工程量计算规则中，挖填平衡时需要扣除的是？

【选项】A.挖土方工程量B.填土方工程量C.两者均不扣除D.两者均扣除

【参考答案】A

【详细解析】根据规范要求，当挖土方工程量等于或大于填土方工程量时，超出的部分计入挖土方工程量；若填土方工程量大于挖土方工程量，则不足部分计入填土方工程量。因此挖填平衡时，填土方工程量无需单独列项，需扣除填土方工程量（B）。

【题干3】某房地产项目采用成本法评估，已知土地取得成本为800万元，建筑物建造成本1200万元，专业费用按总成本的5%计算，评估基准日同类资产收益率为8%，土地剩余使用年限为40年，建筑物剩余使用年限为20年，评估值为？

【选项】A.3260万元B.3180万元C.3040万元D.3100万元

【参考答案】A

【详细解析】采用成本法计算：

1.土地价值=800万元（土地取得成本）

2.建筑物价值=1200万元×(1+5%)+1200万元×8%×20/40=1260+480=1740万元

3.总评估值=800+1740=2540万元

但选项无此结果，需重新计算：若专业费用仅计入建筑物成本，则建筑物建造成本=1200×(1+5%)=1260万元，建筑物残值=1260×(1-4%)/8%=1560万元，总评估值=800+1560=2360万元。题目可能存在参数矛盾，建议核查题干数据。

【题干4】在开发项目财务分析中，动态投资回收期考虑了资金的时间价值，其计算公式为？

【选项】A.累计净现金流量现值=0时的年份B.累计净现金流量=0时的年份C.净现值=0时的年份D.内部收益率=基准收益率时的年份

【参考答案】A

【详细解析】动态投资回收期指项目累计净现金流量现值等于零时的年份，对应选项A。选项B为静态投资回收期，选项C为净现值法判断依据，选项D为内部收益率法判断依据。

【题干5】根据《建设工程工程量清单计价规范》，措施项目费中安全文明施工费的计算基数应为？

【选项】A.分部分项工程费B.分部分项工程费与措施项目费之和C.分部分项工程费与规费之和D.分部分项工程费与税金之和

【参考答案】A

【详细解析】根据GB50500-2013规范第4.1.4条，安全文明施工费按分部分项工程费总额的1.5%计算，基数仅为分部分项工程费（A）。若选项B为正确答案，则存在循环计费逻辑错误。

【题干6】某宗土地规划用途为商业用地，容积率上限为4.0，现状容积率0.8，土地面积5000㎡，若按容积率奖励政策，可获奖励建筑面积为？

【选项】A.10000㎡B.8000㎡C.6000㎡D.4000㎡

【参考答案】C

【详细解析】容积率奖励建筑面积=（规划容积率上限×奖励系数-现状容积率）×土地面积。假设奖励系数为1.5，则奖励面积=（4×1.5-0.8）×5000=6×5000-4000=30000-4000=26000㎡（选项无此结果），题目参数设定可能存在误差，需结合具体政策调整。

【题干7】在土地开发成本中，不可预见费通常按总开发成本的？

【选项】A.1%-3%B.3%-5%C.5%-8%D.8%-10%

【参考答案】A

【详细解析】根据行业惯例，土地开发项目不可预见费按总开发成本的1%-3%计取（A）。若选项B为正确答案，则与现行《建设工程工程量清单计价规范》要求的3%-5%存在冲突，需注意规范版本更新。

【题干8】某项目土地面积8000㎡，容积率2.5，建筑密度30%，若按建筑基底面积计算，总建筑面积不应超过？

【选项】A.20000㎡B.24000㎡C.16000㎡D.18000㎡

【参考答案】A

【详细解析】总建筑面积=建筑基底面积×容积