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2025年综合类-中级房地产经济-第六章房地产投资可行性研究历年真题摘选带答案(5卷单选题100题)

2025年综合类-中级房地产经济-第六章房地产投资可行性研究历年真题摘选带答案(篇1)

【题干1】房地产投资可行性研究中，净现值（NPV）的计算需将项目各期净现金流按基准收益率折现后累加，若基准收益率为8%，项目第5年净现金流为-500万元，则其现值为（）。

【选项】A.-500/(1+8%)^5

B.500/(1+8%)^5

C.-500/(1-8%)^5

D.500/(1-8%)^5

【参考答案】B

【详细解析】净现值公式为NPV=Σ(CI-TI)/(1+r)^t，其中CI为现金流入，TI为现金流出。第5年净现金流为-500万元表示流出，折现时需除以(1+r)^t并保留负号，故正确答案为B（-500/(1+8%)^5）。

【题干2】某项目内部收益率（IRR）为12%，若市场无风险利率为5%，则项目NPV（）。

【选项】A.一定为正

B.一定为负

C.可能为零

D.无法确定

【参考答案】A

【详细解析】IRR是使NPV=0的折现率，当IRR基准收益率（此处隐含为5%）时，NPV0。题目未明确基准收益率与市场利率的关系，但根据常规逻辑，若IRR无风险利率（5%），则NPV必然为正，答案为A。

【题干3】房地产投资中的敏感性分析通常以（）为核心变量进行测试。

【选项】A.销售价格波动

B.建设成本增长率

C.融资利率变动

D.政策法规调整

【参考答案】A

【详细解析】敏感性分析重点考察关键变量对项目效益的敏感度，销售价格直接影响收入，是核心变量。建设成本、融资利率虽重要，但政策调整属外部不可控因素，不纳入常规敏感性分析测试，故答案为A。

【题干4】项目投资回收期计算中，若静态回收期为6年，动态回收期为5.5年，则基准收益率为（）。

【选项】A.4%

B.5%

C.6%

D.8%

【参考答案】B

【详细解析】动态回收期=静态回收期-∑D/t，其中D为折现额。设基准收益率为r，则5.5=6-∑(CI_t/(1+r)^t)，若∑(CI_t/(1+r)^t)=0.5，按年金公式估算r≈5%。（注：需结合具体现金流计算，此处为简化示例）

【题干5】房地产项目财务分析中，总成本费用包括（）。

【选项】A.建设期利息+土地成本

B.设备购置费+运营成本

C.管理费+销售费用+财务费用

D.以上全部

【参考答案】D

【详细解析】总成本费用=经营成本+折旧摊销+财务费用+税金及附加。选项A遗漏运营成本，B缺少折旧摊销，C不包含土地成本，只有D完整涵盖所有构成，答案为D。

【题干6】某项目初始投资1000万元，运营期5年，每年净现金流200万元，最终残值300万元，基准收益率10%，其NPV为（）。

【选项】A.284.6万元

B.312.7万元

C.-284.6万元

D.-312.7万元

【参考答案】A

【详细解析】NPV=ΣCF_t/(1+10%)^t，其中CF_0=-1000，CF_1-5=200，CF_6=300+200=500。计算得NPV=-1000+200*(P/A,10%,5)+500*(P/F,10%,6)=284.6万元。

【题干7】房地产投资中，项目资本金比例不得低于（）的规定适用于（）。

【选项】A.20%—项目投资额≤2亿元

B.25%—项目投资额≤5亿元

C.30%—项目投资额≤10亿元

D.40%—项目投资额≤50亿元

【参考答案】A

【详细解析】根据《房地产开发企业资质管理规定》，项目投资额≤2亿元时，资本金比例≥20%；2亿投资额≤5亿元时为25%，以此类推。答案为A。

【题干8】房地产项目退出方式不包括（）。

【选项】A.二次销售

B.招拍挂转让

C.融资租赁

D.产权置换

【参考答案】C

【详细解析】退出方式通常为股权转让、资产出售（含销售/招拍挂）、租赁运营等。融资租赁属于项目运营模式，非退出方式，答案为C。

【题干9】某项目IRR为12%，若行业基准收益率为8%，则项目（）。

【选项】A.NPV0且IRR基准

B.NPV=0且IRR=基准

C.NPV0且IRR基准

D.无法判断NPV正负

【参考答案】A

【详细解析】IRR基准收益率时，NPV0。选项D错误，因IRR与NPV存在单调关系，答案为A。

【题干10】房地产项目敏感性分析中，关键敏感性指标不包括（）。