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假设开发法在土地价值评估中的应用案例分析

目录

TOC\o1-3\h\u209021.1案例基本情况 1

158731.2案例评估过程 2

3831.3改进前后的假设开发法评估结果比较分析 10

1.1案例基本情况

估价对象位于深圳市盐田区盐田港后方陆域J318-0012号地块，为城市更新项目，现状建筑为2栋W1仓储办公物业，拟通过拆除重建城市更新将用地性质调整为M1，目前处于计划立项前的法定图则调整阶段。

（一）宏观状况

深圳位于中国南方的广东省，隔深圳河与香港毗邻，全市辖区总面积1,997平方公里，下辖10个行政区和一个管理区深汕特别合作区，2019年实际管理人口超过2,200万人。2019年深圳市地区GDP规模实现2.7万亿元，经济总量在全国各中心城市中跃居第三位，每平方公里的经济产出已经超过13亿元，坪效值高居全国各中心城市首位。

2020年12月7日深圳市政府在北京召开的新闻发布会上明确透露，全市目前拥有中小微型企业共223万家，同比增长11%，每千人平均拥有中小微型企业165户，创业的规模和密度连续多年位居全国第一。2020年12月8日，《全球城市竞争力报告2020-2021》发布暨国际研讨会在线上举办，报告显示我国的沪深港三个城市入围TOP20，中国最具国际竞争力的城市是深圳，在大湾区的广深港三大中心城市引领下，深圳全球排名第9名，首次进入全球前10名。

（二）区位状况

深圳市盐田区位于南滨沙头角海，西北东三个方向分别与罗湖、龙岗坪山、大鹏毗邻。盐田区距深圳罗湖商业中心区约12公里，距深圳福田商业中心区约20公里。盐田区境内首条地铁线8号线目前已开通运营。

项目地块位于盐田区盐田街道，盐田河临港产业带现代物流组团范围内，距罗湖中心区约40分钟车程，距已通车的8号线盐田站约1.7km，地块三面临路，周边路网完善，交通通达性和进入性佳。

（三）实物状况

项目地块形状规整，北、东、南三面临道路，但与周边路面存在较大高差，用地面积8万平方米，现状容积率0.5，现状建筑物为2个大型钢结构储存仓库，总建筑面积约4.43万平方米，项目周边拥有完善的包括商超、中小学及幼儿园等在内的生活配套设施。

（四）权属状况

项目用地目前的性质为W1，根据深圳市政府内部的文件和规划要求拟将该项目用地调整为M1，拟规划容积率为4.5，根据深圳市城市更新有关政策，M1用地的土地使用权年期为50年。查询项目地块的不动产权证显示，该地块及地上建筑物为区属国企深圳市盐田区城建集团有限公司持有100%产权，为项目单一权利主体。

（五）评估事项说明

因城市更新项目前置调研投资预判需要，现对盐田区J318-0012号地块于城市更新条件及设定条件下的M1用地土地使用权市场价值V进行评估。本次评估的价值时点设定在2020年1月1日。

1.2案例评估过程

（一）传统假设开发法评估过程

1、确定最高最佳利用方式

遵循合法原则下，项目地块更新后的用地性质为M1，根据《深标》相关规定，开发完成后的物业类型有厂房、工业宿舍、商业和公共配套设施。项目地块拟规划容积率4.5，周边同属性的类似城市更新项目较少，深圳工改M1更新项目稀缺，创新型高标厂房供不应求，结合市场现状和项目地块开发强度指标，确定项目地块更新后的物业最高最佳利用方式为高标厂房、宿舍和商业，并搭配少量公共配套设施。

表1.1项目规划技术指标表XE表1.1项目规划技术指标表

序号

项目

指标

1

建设用地面积（㎡）

55,837

2

拟规划容积率

4.5

3

计容建筑面积（㎡）

252,350

3.1

其中

厂房

176,645

3.2

宿舍

59,505

3.3

商业

12,600

3.4

公共配套设施

3,600

2、估算开发经营期

项目地块计容建筑面积252,350㎡，根据深圳同类项目的开发进度估算，项目地块开发建设期约3年。租售模式拟采取全部销售，通过预售方式统一对外销售，由于本次评估采取静态传统假设开发法评估，故销售价格不考虑年递增因素。

3、预测开发完成后的房地产价值A

项目地块按照更新后的规划条件，开发完成后的物业类型有高标厂房、工业宿舍、商业等三种经营性物业，预计建成后全部出售，选取周边的横岗一号路1号厂房、盐田保税区2栋301厂房、沙头角口岸5栋302厂房作为对标案例，选用市场比较法评估三种物业在评估时点的房地产均价为高标厂房13,000元/平方米、工业宿舍22,000元/平方米、商业39,400元/平方米。

表1.2开发完成后项目地块高标厂房比准系数修正表XE表1.2开发完成后项目地块高标厂房比准系数修正表

比较因素

权重

估价

对象

横岗一号路1号厂房

盐田保税区2栋301厂房

沙头角口岸5栋3