[房地产]南京市住宅需求趋势预测.pptxVIP

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;调研说明;调研说明;调研说明;调研说明;需求市场必威体育精装版动向;在潜在购房者的购买意向统计当中，河西板块成为最大的赢家，50.12％的受访者打算购买河西楼盘，与春交会的30.87％相比，购买比例大大增加。可以看出目前潜在购房者对于河西未来的前景非常看好，十运会、地铁等一项项的利好以及新政的考验后，河西板块已经越来越被大众所接受，加上政府对于奥体的长期规划和连续投入，以及目前部分商业以及配套的快速建设和陆续使用，现在的奥体已经不再是一座规划中的新城，它正以实景展示着河西的蓬勃生机，加上众多大型开发商的云集，购房者对于河西板块、奥体片区的关注日益提升。;购房目的与春交会比较来看基本吻合，自住改善型购房需求为主，改善和婚房需求坚挺；同时休闲度假型需求呈上升态势。;从购买目的来看，81.44％的潜在购买者还是购房自己使用，其次则是给儿女使用。;;舒适的二室二厅和实用型三室一厅是需求的主要户型;;潜在需求比例最大的集中在90-100平米，从目前来看供销两旺集中在121-144平米，但是未来此面积段需求比例与可售比例有一定的差距，可能会带来结构性滞销。;;对于需求总价在71-80万平米的客群需求均价5600元/平米左右，需求面积主要以121-144平米为主。;;新政后楼市的走势和趋势;06年新政以来，楼市又经历了一段观望期，但与05年新政后的变化相比，观望氛围明显变淡，观望时间也大大缩短，淡季8月楼市就开始逐渐回暖，到达金九银十的楼市黄金月，大部分的潜在购买者购房积极性高涨。在本次秋交会上，72.3％的???房者预定在1年内购买住宅。推迟到一年以后的仅占有30％不到，可以看出目前消费者对于楼市发展前景比较看好，改善和结婚用房需求的刚性较强，因此需求表现旺盛在所难免。新政在一定程度上打击了投机客户，但是对于真正自住需求和长线投资需求来说基本不构成影响。;;;从历年我司的潜在购买单价和总价及套均面积的统计中发现，套均面积需求稳定在102平米左右，而购买单价和总价则随着市场行情的变化上扬，只有05年秋季受第一次新政影响出现小幅回落，因此需求市场对房价上涨具有支撑作用。

但是，网尚房地产数据显示，江南八区成交的平均单价在5900元/平米左右，而购买方的承受能力还不足5700元/平米，这一差距导致的必然结果将是或者购买需求由相对中心区域转移到相对外围区域，甚至分流到江宁、江北等新区，或者推迟购买行为，导致成交量有所下降；再者就是降低舒适度或功能空间的需求，这与改善型购买目的的初衷相违背。因此主导市场的开发企业应主动寻求矛盾的解决方案，提高产品性价比而非仅仅提高价格将是企业致胜的关键。;跟踪预测未来购房者

自身特征及其变化;06年秋交会的平均年龄为36.45岁，但是从分面积段看主力需求年龄段为26-30岁，其次为41－50岁，我们可以根据目前的年龄需求变化看目前的产品需求变化。;从04年以来统计数据显示每半年收入涨幅在5％左右。而主城区潜在购房者的总价承受能力也平稳上涨，今年秋季的总价承受能力较春季上涨12个百分点，平均水平在7％左右，可见潜在购房者对市场充满信心的同时，已经在加速透支未来的收入，这一变化可能楼市的持续发展带来不利影响。;;潜在购房者的职业分布以企业、公司普通员工为主，另外事业单位工作人员也占有较大比例。从职业分布中可以看出，未来住宅的购买群体还是以普通工薪阶层为主。;;从目前数据显示看，各板块居住居民都有一定的板块情节，长期居住生活的板块仍旧是潜在需求的首选板块，这尤其表现在城东、河西板块。以往最具板块情节的城南、城北板块居民的潜在需求受到河西板块较大程度的分流，可以看出，河西板块对整个南京市场的冲力力和影响力。;06年春交会和秋交会比较，有车一族明显增加，不准备购买的比例下降。随着收入水平的不断提高，以及城市化进程带来的城市边界的不断扩大，有车一族比例不断上升，因此对楼盘车位配比提出更多的需要，能否满足停车需要也成为购房影响要素之一。;;全面揭示未来楼市购买力水平

及产品需求特征;;;;;;;未来不同套型的面积需求各异，两室两厅的套均面积为87平米，经济型三室一厅为103平米，实用型三房两厅一卫套均面积108平米、舒适型三房两厅两卫125