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我国期房按揭制度的困境与突破：基于法律与市场双重视角的探究

一、引言

1.1研究背景与动因

随着我国城市化进程的加速，房地产市场作为国民经济的重要支柱产业，其健康稳定发展对经济增长和社会稳定起着举足轻重的作用。期房按揭制度作为房地产市场的重要融资方式，自上世纪90年代从我国香港地区传入内地后，得到了广泛的应用和发展。它不仅为广大购房者提供了实现住房梦的途径，缓解了一次性支付巨额房款的压力，也为房地产开发商提供了重要的资金来源，促进了房地产项目的开发建设，极大地推动了我国房地产金融市场的繁荣。据相关数据显示，近年来我国个人住房按揭贷款业务呈现高速增长态势，个人住房按揭交易比例逐年攀升，已成为房地产交易的主流模式。

然而，近年来我国房地产市场波动频繁，不确定性增加。一方面，房价的大幅波动使购房者和银行面临巨大的风险。房价上涨时，可能引发房地产泡沫，增加市场的不稳定性；房价下跌时，购房者的资产可能缩水，甚至出现“断供”现象，给银行带来不良贷款风险。另一方面，房地产企业资金链断裂导致楼盘烂尾的情况时有发生，严重损害了购房者的权益，也引发了一系列社会问题。例如，2022年多地出现的业主集体断贷事件，涉及众多楼盘和购房者，引起了社会的广泛关注。这不仅反映出房地产市场存在的问题，也凸显了期房按揭制度在应对市场风险时的脆弱性。

与此同时，我国关于期房按揭制度的法律规范仍存在诸多模糊和不完善之处。尽管在《城市房地产抵押管理办法》《个人住房贷款管理办法》以及相关司法解释中对期房按揭有所涉及，但至今我国法律仍未对按揭作出系统明确的规定，《物权法》也未提及按揭相关内容。这使得在实务操作中，大量的按揭纠纷缺乏明确的法律依据，当事人之间的权利义务关系难以界定，银行往往利用其强势地位在按揭贷款规定中片面强调自身利益，引发购房者的强烈不满，导致按揭市场出现一定程度的混乱和无序。

在此背景下，深入研究期房按揭制度具有迫切的现实需求和重要的理论意义。从现实角度看，完善期房按揭制度有助于规范房地产市场秩序，降低市场风险，保障购房者和银行等各方的合法权益，促进房地产市场的健康稳定发展。从理论层面而言，对期房按揭制度的深入研究能够填补我国法律在这一领域的空白，丰富和完善我国的担保法律体系，为司法实践提供有力的理论支持。

1.2国内外研究现状剖析

在国外，英美法系国家由于有着较为成熟的按揭法律体系，对期房按揭的研究多集中在具体法律规则的应用和完善方面。学者们深入探讨了按揭合同的条款解释、当事人权利义务的平衡以及在不同情形下的法律救济途径。如英国学者在《菲舍尔和莱特伍德的按揭法》中对mortgage（按揭）从合同创设、财产权利授予及条件解除等多方面进行剖析，认为按揭是一种由合同创设的担保形式，授予在履行相关条件下可解除的财产权利，动产和不动产均可设定按揭，为理解期房按揭合同的创设与履行提供了理论基础。在风险防控上，国外研究强调金融机构的审慎经营和风险评估，通过完善信用评级体系和风险预警机制，来降低期房按揭贷款的违约风险。在市场监管方面，建立了严格的监管框架，对金融机构的放贷行为、开发商的预售条件等进行严格规范，以维护市场秩序。例如，美国在2008年金融危机后，加强了对房地产金融市场的监管，出台了一系列法律法规，如《多德-弗兰克华尔街改革和消费者保护法》，强化对金融机构的监管，规范按揭贷款业务，防止过度放贷和市场泡沫。

国内学界对期房按揭制度的研究起步较晚，但随着房地产市场的发展，相关研究日益丰富。在法律属性方面，学者们观点各异，主要存在抵押说、质押说、让与担保说等多种学说。持抵押说的学者认为，期房按揭在本质上与抵押类似，购房人以未来的房屋所有权作为担保向银行贷款，虽在房屋建成前抵押物尚不存在，但并不影响抵押的本质属性；质押说则主张，期房按揭是以购房人对期房的期待权作为质押标的，符合质押以权利为标的的特征；让与担保说认为，期房按揭是购房人将房屋的期待权让与给银行作为担保，在债务履行完毕后，再将权利转回购房人。王维芝在硕士论文《期房按揭制度研究》中，通过分析期房按揭与抵押、质押以及让与担保的异同，尝试阐明我国期房按揭的法律性质。在风险防控方面，国内研究主要关注银行、购房者和开发商面临的风险及应对策略。有学者指出，银行面临的主要风险包括购房者的信用风险、房价波动风险以及开发商的违约风险；购房者则面临房屋交付风险、质量风险和还款压力风险；开发商面临资金链断裂风险和市场销售风险。针对这些风险，学者们提出了建立个人信用体系、加强商品房预售资金监管、完善风险分担机制等建议。在市场监管方面，研究主要围绕如何加强政府对房地产市场的宏观调控，规范开发商和金融机构的行为，以及完善相关法律法规等问题展开。有学者建议，应明确政府在房地产市场监管中的职责，加强对预售许可