养老地产REITs可行性分析——价值链分析视角.pdfVIP

黑河学院学报

2020年第5期（2020年5月）JOURNALOFHEIHEUNIVERSITYNo.52020

doi：10.3969/j.issn.1674-9499.2020.05.012

养老地产REITs可行性分析

——价值链分析视角

陈茵

(集美大学，福建厦门361021)

摘要：房地产企业过度依赖银行贷款和金融模式的乏力，与养老地产项目的资金需求特点并不匹配。房地产投资信托基金

动力及机制方面分析养老地产REITs的可行性；以福建省为例，论证其财务可行性；从政府、金融机构和房地产企业在价值链的角

色出发，建立发展养老地产REITs的基本体系。

关键词：养老地产；REITs；价值链分析理论

中图分类号：F299.23；D669.6文献标志码：A1674-9499(2020)05-0035-04文章编号：

人口老龄化趋势的加剧带来老年人口规模的不断扩大、目的专业配套设施的投入和维护也远远高于传统商业地产项

增长率不断提高等问题。如何解决老年人的生活保障问题，目的资金需求，同时，由于养老地产的回款速度远远低于传

提升老年人的生活质量已成为当务之急。在政府政策的鼓统商业地产，部分的销售收入无法覆盖整体现金需求量，经

励和支持下，养老服务产业取得了长足进步。围绕“老有所营周期性的特点决定养老地产资金平衡能力较差。

养、老有所居”，发展养老地产是缓解中国老龄化趋势的思(二)REITs的定义及理论基础

路之一。由于美国进入老龄社会时间较早，美国养老地产随着金融创新的快速发展，各式各样的金融工具不断涌

业最先进行REITs的尝试，不仅缓解养老地产的融资困境，现。房地产信托投资基金(REITs)从本质上是一种金融制度

同时，还带动养老产业的发展。尽管中国REITs在商业地产安排，属于资产证券化的一种形式。REITs的组织结构必须

等项目已积累了一些开发经验，但对养老地产REITs仍然空是公司法人组织，以发行收益凭证的方式聚集投资人的资

白。进行梳理有中国特色的养老地产REITs，不仅能为房地金，由专门的投资机构对房地产项目进行经营管理，通过收

产企业的转型打开新的方向，对促进中国养老地产及养老产购并持有房地产项目进行融资，并将收益按比例分配给投资

业的发展具有重要现实意义。人[3]。REITs理论基础包括：金融功能理论——REITs依托资

金的规模效应和专业的分工，可以减少信息不对称，改善社

一、概念界定及理论基础会资源配置和提高风险配置效率等多项金融功能作用，弥补

了以银行为主体的金融系统的功能不足，有助于金融系统的

(一)养老地产概念的界定稳健经营和房地产行业的发展，促进社会资源更高效的分

养老地产的开发模式是将房地产业与养老产业进行整配和经济的稳定增长[4]。资产组合理论和委托代理理论——

合，把老年群体的消费嵌入房地产项目的前期规划、设计、REITs投资组合通过多样性的资产组合来分散风险，实现资

开发和运营中，体现房地产项目的主题化和功能的集约化，产收益的重新分割与重组。通过供需双方之间的中介来进

将房地产项目延伸至养老产业中。随着老年人群体结构的层行，通过寻求以最小的代理成本构造可观察的合同关系等办

次化和需求的多样化，养老地产从单一的房地产业延伸至其法，减少代理风险，对代理人进行有效监督[5]。金融创