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招商商业商管部招聘笔试面试试题

一、专业知识测试（共30分，每题3分）

1.商业地产按建筑形态可分为街区式商业、盒子MALL、社区商业、TOD商业等类型，请分别简述四种形态的核心特征及客群定位差异（如辐射半径、主力业态占比等）。

2.招商流程中“商户分级管理”的核心逻辑是什么？请列举至少5个商户分级评估维度，并说明高等级商户（如A类）在招商谈判中的资源倾斜策略（如租金优惠、位置优先级、装修补贴等）。

3.某购物中心当前租金坪效为8元/㎡/天（按可出租面积计算），项目总可出租面积5万㎡，空置率12%，请计算月租金总收入（需列出公式）；若项目目标月租金收入为1200万元，在空置率降至8%的前提下，需将租金坪效提升至多少元/㎡/天（保留两位小数）？

4.简述“首店经济”对商业项目的价值（需从客流吸引、差异化竞争、品牌势能三方面展开），并说明在引入首店时需重点关注的3个风险点（如品牌经营能力、合同约束条款、市场适配性等）。

5.商业项目运营中“租售比”的定义是什么？若某零售商户月销售额50万元，月租金8万元，物业管理费2万元，该商户的租售比是多少？若行业健康值为15%-20%，请分析该商户的经营压力及商管方的应对策略（如调整租金结构、提供营销支持等）。

6.列举购物中心“主力店”与“次主力店”的典型业态差异（如面积要求、租期长度、租金模式），并说明主力店招商时需重点谈判的3项核心条款（如免租期、递增率、业态排他性）。

7.商业项目市场调研中“竞争项目分析”需涵盖哪些维度（至少6个）？请设计一份针对3公里内竞品的调研表框架（包含核心指标，如体量、楼层、主力店、租金水平、日均客流、空置率等）。

8.简述“业态组合定位”的基本原则（如互补性、目的性消费与随机性消费搭配、客群年龄层覆盖等），并说明在社区型商业（辐射3公里内居民）中，餐饮、零售、生活服务类业态的合理占比范围（需结合社区客群需求特征）。

9.商业项目“租金定价”常用方法包括市场比较法、收益还原法、成本导向法，请分别解释三种方法的适用场景，并说明在成熟商圈新项目招商中应如何综合运用（需考虑项目定位、商户承受力、竞品价格等因素）。

10.商户退租时，商管方需完成哪些核心工作（至少5项）？请描述处理商户欠租纠纷的标准流程（从催缴通知发送到法律诉讼的关键节点及时限要求）。

二、案例分析题（共40分，每题20分）

案例1：

某二线城市核心区10万㎡购物中心（定位“年轻家庭品质生活中心”），已开业2年，当前运营数据如下：

-日均客流3.2万人次（目标4万）

-整体空置率18%（目标≤10%）

-租金收缴率89%（目标≥95%）

-主力店：连锁超市（占比20%）、国际影院（占比15%），均为5年长约，租金水平低于市场30%

-问题区域：3楼儿童区（空置率35%）、4楼餐饮区（翻台率仅1.2次/天，行业平均2.5次）

-客群画像：25-45岁家庭客群占比60%，但客单价仅85元（目标120元）

请结合以上信息，分析项目当前运营困境的核心原因（至少4点），并提出针对性的招商调整策略（需涵盖主力店优化、空置区域招商、业态/品牌调整、租金收缴提升等维度，要求具体可落地，如建议引入的品牌类型、租金调整方式、营销活动配合等）。

案例2：

某商业项目拟引入区域首进的高端美妆集合店（品牌A），该品牌要求：

-租赁面积800㎡（位于1楼黄金位置，原规划为珠宝区）

-首年租金0元（免租期12个月），次年起按销售额8%抽成（无保底）

-要求项目承诺1公里范围内不引入同类竞品（如丝芙兰、话梅）

-品牌A总部位于上海，在一线核心商圈有3家成熟门店，单店月均销售额1200万元，但未在二线城市拓展过

项目现状：

-1楼珠宝区当前空置率40%，原规划租金目标15元/㎡/天

-项目定位“中高端时尚消费中心”，客群平均月收入1.5万元以上

-竞品项目（2公里外）3个月前已签约丝芙兰（面积500㎡，保底租金12元/㎡/天+3%抽成）

请评估引入品牌A的可行性（需分析收益与风险），并设计谈判策略（如免租期缩短、抽成比例调整、保底租金设置、排他条款范围等），同时提出替代方案（若不引入A，如何优化1楼珠宝区招商）。

三、实操题（共30分）

题目：某商业项目（12万㎡，定位“区域型全客层购物中心”）计划于6个月后开业，当前招商进度为45%（目标开业率≥90%），剩余待招商面积中：

-零售类：3万㎡（需覆盖快时尚、精品服饰、运动潮牌、珠宝配饰）

-餐饮类：1.5万㎡（需覆盖轻餐、特色正餐、网红茶饮）

-体验类：1万㎡（需覆盖亲子娱乐、健身、数码体验）

请制定一份《开业前6个月招商冲刺计划》，要求包