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房地产企业开发项目全程税收风险防范及纳税筹划

第一节公司设立与征地环节

一．设立房地产公司

1、工商管理部门对抽逃出资的处罚

《公司登记管理条例》第71条：公司的发起人、股东在公司成立后，抽逃出资的，由公司登记机关责令改正，处以所抽逃出资金额5%以上15%以下的罚款。构成犯罪的，依法追究刑事责任。

2、开发资质管理

新设立的房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件到房地产开发主管部门备案：

（1）营业执照复印件；（2）企业章程；（3）验资证明；

（4）企业法定代表人的身份证明；（5）专业技术人员的资格证书和劳动合同；

（6）房地产开发主管部门认为需要出示的其他文件。

房地产开发主管部门应当在收到备案申请后30日内向符合条件的企业核发《暂定资质证书》。

《暂定资质证书》有效期1年，房地产开发主管部门可以视企业经营情况延长有效期，但延长期限不得超过2年。但自领取《暂定资质证书》之日起1年内无开发项目的，有效期不得延长。

3、股东借款——税法界定为分利

财税[2008]83号：符合以下情形的房屋或其他财产，不论所有权人是否将财产无偿或有偿交付企业使用，其实质均为企业对个人进行了实物性质的分配，应依法计征个人所得税。

（1）企业出资购买房屋及其他财产，将所有权登记为投资者个人、投资者家庭成员或企业其他人员的；

（2）企业投资者个人、投资者家庭成员或企业其他人员向企业借款用于购买房屋及其他财产，将所有权登记为投资者、投资者家庭成员或企业其他人员，且借款年度终了后未归还借款的。

4、注册子公司、分公司？法人投资/自然人投资？跨地区的项目公司如何注册？

（1）子公司、分公司税收管辖权

（2）跨地区项目的税收管辖权

（3）税后分配利润，法人股东与自然人股东税收待遇的差异

5、出资方式的涉税问题：

（1）货币——印花税

（2）货物——增值税、印花税

（3）无形资产——印花税

（4）不动产/土地——契税、土地增值税、企业所得税、印花税

（5）股权或债权

6、个人股权转让——公司法、公司登记管理条例、税法（工商局与税务局的协调）

国税函[2009]285号：股权交易各方在签订股权转让协议并完成股权转让交易以后至企业变更股权登记之前，负有纳税义务或代扣代缴义务的转让方或受让方，应到主管税务机关办理纳税（扣缴）申报，并持税务机关开具的股权转让所得缴纳个人所得税完税凭证或免税、不征税证明，到工商行政管理部门办理股权变更登记手续。

对申报的计税依据明显偏低（如平价和低价转让等）且无正当理由的，主管税务机关可参照每股净资产或个人股东享有的股权比例所对应的净资产份额核定。

国家税务总局公告2010年第27号：申报的股权转让价格符合下列情形之一且无正当理由的，可视为计税依据明显偏低：

???①低于初始投资成本或低于取得该股权所支付的价款及相关税费的；

???②低于对应的净资产份额的；

???③低于相同或类似条件下同一企业同一股东或其他股东股权转让价格的；

???④低于相同或类似条件下同类行业的企业股权转让价格的；

???⑤经主管税务机关认定的其他情形。

本条第一项所称正当理由，是指以下情形：

①所投资企业连续三年以上（含三年）亏损；

②因国家政策调整的原因而低价转让股权；

③将股权转让给配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹以及对转让人承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；

④经主管税务机关认定的其他合理情形。

纳税人再次转让所受让的股权的，股权转让的成本为前次转让的交易价格及买方负担的相关税费。

7、公司筹办阶段，筹办费用的会计处理与税务处理

“开始生产经营年度”如何界定？

二．土地使用权的取得

储备中心完成一级开发（或委托开发），出让净地

1．取得转让土地使用权的不同方式

（1）直接购买土地使用权（出让；如果转让，投资额要超过25%）即招拍挂

《城市房地产管理法》第38条，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应符合下列条件：①按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；②按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25％以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件；③转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。

（2）拆迁方式取得（国有土地上房屋征收与补偿条例）

a、货币补偿入账票据——政府文件、协议、清单、收据

b、拆迁补偿收入的涉税问题——营业税、个税、土地增值税、企业所得税

c、实物补偿——“拆一还一”，营业税、所得税、土地增值税如何确认？

实物补偿取得土地是否作为“预售款”对待？

国税发[2009]31号文第31条：换取的开发产品如为该项土地开发、建造的