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房地产上市公司冒险演绎“地价－股价”对赌格局

2007年09月19日??????来源：上海证券报??????作者：

融资、圈地，再融资、再圈地……看似完美的产业链危机四伏，坐拥“地王”的企业可能的存活底线———房价年增15%

十多年来，从未有一个时刻，土地像今天这样寸寸流金；从未有一个时刻，地价与股价的关系像今天这样密切关联。

今年以来，土地成为房地产业迅速致富的代名词，也成为资本市场的头号宠儿。为购土地，房地产上市公司纷纷大举融资，截至9月17日的统计，仅增发一项就筹得资金266.33亿元，排名仅次于金融业。不久的未来，已确定增发的房地产股共计21只，合计增发46.57亿股。

从蓬勃发展的股票市场巨额融资，再到日益热火的土地市场天价拍地，有了土地储备“妆点”的房地产上市公司，再包装盈利预期、再融资、再圈地……这看似形成了一条完美的产业链。然而，这场“对赌局”却蕴藏着不小的投资风险，那就是“地价赌的是股价会上涨，股价赌的是地价会上涨”，整个周期又建立在对未来房价高企的预期之下。

据上海证券报对近日一些热门“地王”案例的独家测算，未来这些项目所在区域的房价至少需保持年增15%的持续上涨曲线，才能保证收益。试问，在房地产业宏观调控日益加码的今天，在已然全民躁热亟待清醒的大势下，这将是怎样一件难以完成的任务？一旦市场生变，房价收益抵不回地价和股价，如今的房企大佬们命运将会如何？◎于兵兵李和裕

遍地“地王”，三大奇景

今年6月至今，上海证券报记者亲临多个土地招拍挂出让现场，真正领略了逐次升级的土地争夺大战。每一次看似轻松的举牌背后，都是惊心动魄的财富较量，并可能成为改变未来几年甚至十几年区域房价的历史时刻。

7月24日，湖南长沙，近1个小时的激烈竞价，北辰实业和北京城开组成的竞买联合体战胜北京金融街建设及长沙世纪金源，以92亿元的“天价”争得国内最大金额单宗土地新河三角洲地块———“全国地王”诞生，市场一片哗然。

一个月后，8月24日，上海，短短半小时的较量，南京苏宁房地产以“黑马”姿态从新鸿基地产、和记黄埔、九龙仓等九家外资企业的“包围”中杀出，以44.04亿元的总成交价、66930元/平方米的楼板价摘得黄浦区163#街坊地块———“单价地王”出世，业内再度震惊。

9月11日，广州富力地产以楼面价18729元/平方米的“天价”刷新广州“地王”纪录。

……

2007年的土地市场，从一线城市到二线城市，“地王”争霸四处上演。如果简单看到价格上的“地王”纪录，其实无可厚非，公平市场环境下，价高者得，这是土地招拍挂制度的初衷和原则。然而，仔细分析一下，眼下的“地王现象”与2006年以前明显不同。归纳一下，该现象背后有三大奇景：最后地价所折合的楼板价高于现时周边房价；“地王”一旦产生即拉动周边房价新一轮上涨；拍地资金越来越多地来源于房地产上市公司的股市直接融资。

面粉贵过面包，房价要年增15％

国泰君安的一份研究报告显示，2007年增量土地竞争加剧，地价快速上涨并直逼区域房价。如8月9日广州花都新华镇中心区建设北路住宅地块，楼板价4598元/平方米，周边房价5000元/平方米左右；7月10日杭州文教区23号地块楼板价1.57万元/平方米，周边

“市场必须清醒，股票市值仅仅是一些数字，一旦楼市有变，地产股动辄上千亿的市值可能迅速蒸发。”一位在港经历了多个楼市涨跌周期的资深人士不无担忧。在“地价”对房价“正促动”的同时，不排除房价涨幅趋缓的“反威胁”。一旦房价上涨动力不足，开发商盈收资金链很难保证。

那时，传导效应下，这个对堵格局真的可能改变一切。

■链接

2007“地王”录

1月31日

上海豫园商城房地产发展有限公司以总价35.02亿元、楼板价3290元/平方米拿下武汉市武昌区中北路147号的武重地块，成为武汉新“地王”。

2月6日

世茂房地产以8.16亿元摘得杭州市下沙钱塘江地块，这是杭州自开始有土地挂牌交易以来所出让的建筑面积最大的项目。该地块占地面积逾28万平方米，总规划建筑面积约72万平方米。

3月12日

和记黄埔以24.5亿元拿下重庆市南岸区杨家山片区，土地面积近2500亩，这也是今年国内所出让的占地面积最大的土地。

5月22日

南京圣和科技以3.85亿元的总价、28865元/平方米的楼板价拿下南京市汉府街地块。虽然总价不高，但其楼板价却是目前全国最高的。7月12日

万科取得广东省东莞市塘厦大坪村地块使用权，其以15243元/平方米的楼板价跃居为广东省新科“地王”。

7月19日

香港嘉华集团下属公司以10.9亿元竞得广州市珠江新城一地块，该价格比2亿多的起拍价高出近5倍，并以11912元/平方米的楼板价成为