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房地产限购政策对房价的影响分析

摘要：我国房地产市场是当今世界最大的房地产市场。自1998年进一步深化城镇住房制度改革以来，我国房地产业持续高涨，近几年国内各大城市房地产市场异常活跃，房价和成交量逐年递增，房地产产业呈现一派欣欣向荣的情景。然而如今我国房地产市场价格出现了非理性膨胀,已经发展到单纯依靠市场力量无法持续健康发展的地步。为打击投机和过度投资，被称为“最严厉楼市调控政策”的“限购令”应运而生。总的来讲，房地产市场出现了积极的变化，但是，任何政策都不可能是完美无瑕的。本文通过限购政策对房地产价格的影响分析，指出了限购令在控制房价和抑制房地产投机投资等方面的必要作用，研究限购令的利弊，以及它如何作用于房地产价格，并且预测限购政策下今后房价的走势又是如何。

关键词：限购令房地产市场投资投机性购房房地产价

1“限购令”的出台

1.1“限购令”出台的背景

2010年初，我国宏观经济形势逐渐向好发展，房价暴涨趋势明显。4月17日国务院出台了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，（简称新“国十条”），由此开启了2010年楼市调控的大幕。4月新“国十条”其中规定，“要严格限制各种名目的炒房和投机性购房。商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。”新“国十条”出台不久，4月30日北京出台了楼市限购令，规定一个家庭只能新购买一套商品住房，对于限购其它城市应者寥寥。随后几个月，各地对新“国十条”的执行不尽如人意。8月楼市成交量回暖，9月房价又有“抬头”。9月下旬，住房和城乡建设部、央行、银监会、国土资源部、监察部、国税总局等部委联合出台了系列政策，对楼市实施第二轮调控。9月29日住房城乡建设部、国土资源部、监察部联合出台了《对各地进一步贯彻落实国务院坚决遏制部分城市房价过快上涨通知提出四项要求》，其中指出“房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。住房城乡建设部、监察部等部门将对省级人民政府稳定房价和住房保障工作进行考核与问责。对政策落实不到位、工作不得力的，要进行约谈，直至追究责任。”“限购”又一次出现在调控的诸多措施当中，第二轮调控也显示了中央政府对楼市调控的决心，并且问责对稳定房价和住房保障工作不力的省级政府，在此背景下各地限购令也纷纷出台。

1.2“限购令”出台的原因

限购令的出台原因是多方面的,主要可以归结为三点：

第一，住房是人们生活的必需品，其最主要的功能满足人民最基本的居住需求，而不是投资，一旦人民的生活得不到很好的保障，社会的安定团结会受到很大影响。表1.1是2001年—2009年全国商品房销售平均价格及人均可支配收入表，可以看出从2001年—2007年之间房价涨势明显，受全球金融危机的影响，在2008年，房价有所回落，但2009年危机稳定后，房价又迅速反弹。期间虽然人均可支配收入也在不断的增加，可是收入的上涨速度远远无法跟上房价增长的步子。以100㎡的房价来看，人们的年可支配收入占房价比例为3%-4%。具体而言，近9年来收入和住宅价格比例的平均值仅为3.77%。这意味着，人们在不吃不喝的情况下，要努力近30年才能买一套100㎡房子。如果政府还不及时采取措施控制房价

表2.1上海主要年份住宅销售情况表

年份

指标

销售面积

（万平方米）

销售额（亿）

单位面积价格

（元/平方米）

2005

3158.87

2161.30

6842.01

2006

3025.40

2177.08

7196.01

2007

3694.96

3089.35

8360.98

2008

2296.12

1895.45

8255.01

2009

3372.45

4330.22

12839.98

2010

2055.53

2959.94

14399.89

2011

1771.30

2382.10

13448.34

表2.2广州主要年份住宅销售情况表

年份

指标

销售面积

（万平方米）

销售额（亿）

单位面积价格

（元/平方米）

2005

112.08

59.93

5347.03

2006

131.69

86.20

6545.30

2007

147.40

121.82

8266.89

2008

103.20

95.59

9262.57

2009

137.54

128.62

9350.96

2010

9836.23

2011

9657.42

表2.3北京主要年