金耀中央城18号楼营销思路报告.doc

定义??豪宅(1)

报告目录

第一章工程背景概况…………第06页

一工程地块位置

二工程用地的街区状况

三工程土地的利用状况

第二章工程SWOT分析………第14页

一工程优势分析及其利用

二工程劣势分析及其化解

三工程时机分析

四工程威胁分析

五工程资源整合分析

第三章定位研究………………第22页

一从资源环境支持的推导定位

二消费模型与高端产品

三需求认知与价值构建

四工程开展定位总论

五产品竞争定位模型

第四章工程豪宅推导…………第30页

一定义豪宅

二本案豪宅的推导论证

三产品的描述

第五章主题形象定位…………第34页

一工程主题形象语定位

二工程主题展现的核心观念

三工程案名建议

第六章营销整体思路…………第38页

第七章销售策略构思…………第41页

第八章推广策略构思…………第45页

第一章

背景概况

本案

本案

一、地块位置

本案工程位于教育路繁华地段，地处凤凰街、天华街、文塔路、教育路围合区，四周临路的金耀中央城的中心区域。

如图1，工程地块的四至分别是：

【东南面】小区主要园林景观

【西南面】7#、8#住宅楼；

【西北面】5#住宅楼

【东北面】16#、17#住宅楼

二工程用地的街区状况

本案工程位于教育路繁华地段，周边政府机关、企事业单位众多，菜市场、利客隆、隆安一小、隆安三中、隆安民族中学等生活配套完善，方便业主解决子女的教育问题。

三、工程概述

本工程位于城市中心核心位置；规模庞大，同时规模优势明显，秉承优越的景观资源条件，再加上开发商在工程内部所构建的卓越品质〔宽大园艺、精致产品〕，工程有着足够的充分必要性可以打造成为隆安的绝对高端品质的住区豪宅经典典范！

市场现推出均是市场上的低中档的产品，工程目前销售的是中高端的产品18号楼拥有的是高端资源的卓越产品，销售价格亦将随着产品的价值升级而大幅提升，凭借隆安的开展市价格快速上涨的大势，努力以整体综合的高品质赢取隆安的标杆价格！进一步跳跃式实现工程的更大利润回报。

工程下一步营销工作重点，将全面转入“提升品牌，展示品质，树立居住豪宅典范〞的策略阶段。

通过整体上强势树立和展现本工程住宅品质标竿典范的高端形象，进一步强力提升和增强本工程的绝对市场影响力，从而树立对高端购房消费者的良好口碑和号召力，在地块资源条件勘称“居住地王〞的优势下，将工程努力打造成为成为隆安的居住楼王,成为隆安市城市的居住绝佳形象代表。

工程定义成为名义上的豪宅，通过整合推广提升豪宅的形象，拉高市场的价格预期，为桥头地块做个前期的铺垫。

第二章

SWOT分析

所谓“SWOT〞分析方法，也称为态势分析法，是运用系统分析的思想，把各种相关因素相互匹配起来加以分析，从中归纳总结出一系列相应的结论对策。运用这种方法，有利于市场竞争的参与者对所处的市场环境进行全面的、系统的、准确的分析，借此制订相应的市场对策，提高市场竞争力。SWOT分析法能够比拟客观而准确地分析和研究一个房地产工程的现实情况，是市场竞争分析的常用方法。

就一个房地产工程而言，SWOT分析分为四个因素分析：

■优势因素strengths

工程与竞争对手相比拟所具备的独特资源能力。

■劣势因素weaknesses

工程与竞争对手相比拟在某些方面的缺点和缺乏。

■时机因素opportunities

工程所处市场环境变化趋势中对工程运营起到正面积极的利好方面，如能把握可增强工程的竞争优势。

■威胁因素threats

工程所处市场环境变化趋势中对工程运营起到负面消极的不利方面，如不能合理躲避那么削弱工程的竞争优势。

根据我们已掌握的信息，结合隆安县城市开展现状和开展趋势加以综合分析，本案地块以住宅为主、生活配套设施为辅的高档住宅工程为开发方向，其主要的态势分析如下文所述。

一、工程优势分析及其利用

Strengths优势分析

Strengths优势分析

1、工程优势分析〔S〕

区位优势

工程位于文化气氛浓厚的县东南面，近临右江，周边环境自然、幽雅，无噪声和水源的污染，空气清新、怡人，居住环境质量高。

地段优势

工程位于教育路繁华地段，周边政府机关、企事业单位众多，菜市场、利客隆、隆安一小、隆安三中、隆安民族中学等生活配套完善，方便业主解决子女的教育问题。且在生活配套相当完善的金耀中央城中心区域。

交通优势

工程附近有