7月五星级酒店政府招商项目初步可行性研究报告纲要.doc

房地产工程

初步可行性研究报告纲要

〔五星级酒店政府招商工程〕

2021年7月

目录

一、总论摘要

1.1工程名称

1.2工程概况

1.2.1宗地位置

1.2.2规划指标

1.3财务分析

1.4综合评价

二、工程概况

2.1工程地理位置

2.2工程地块现状

2.3周边交通状况

2.4工程周边配套

2.5工程周边环境

2.6控规指标

三、区域开展规划分析

3.1区域概况

3.2经济开展

3.3开展规划

3.4东城区功能布局

3.5东城区区域开展潜力小结

四、工程市场分析

4.1宏观新政解析

4.1.1房地产行业宏观政策回忆

4.1.2宏观新政下的灌云市场

4.2土地一级市场

4.2.1土地市场成交情况

4.2.2土地潜在供给市场

4.3商品房二级市场

4.3.1住宅市场〔当地市民对本案工程住宅板块的调研特写〕

4.3.2商业市场〔当地市民对本案工程商业板块的调研特写〕

4.3.3酒店市场〔当地市民对本案工程酒店板块的调研特写〕

4.4二手房三级市场

4.5工程市场综合评述

五、工程整体定位

六、工程经营方案

七、工程投资估算

八、原来两个概念性方案的相关建议

九、综合评价及对当地政府的简要汇报

一、总论摘要

1.1工程名称

东城区房地产工程

1.2工程概况

宗地位置

规划指标

宗地占地面积：占地面积约为200亩，折合约13.33万平方米，分为东侧、西侧和酒店3块用地

宗地性质：商业和居住综合用地

容积率：根本规划条件——五星级酒店占地不低于50亩〔总建筑面积不低于3.5万平米〕，其他尚无规划部门准确指标，目前已做方案的容积率在3左右，主力楼高在18-30层等高层建筑〔高层在县城接受度不是太高，需要一个过程，倘假设按政府要求四五年内去化完毕，在灌云这样的县城，很难〕

总建筑面积：酒店3.5万平米+住宅和商业20万平米〔容积率为2〕或住宅和商业25万平米〔容积率为2.5〕或住宅和商业30万平米〔容积率为3〕=23.5万平米或28.5万平米或33.5万平米

根据县域市场的实际情况以及酒店的巨额投资，我们建议容积率在2-3区间〔除酒店外〕，可以在2-2.5区间寻求较为合理的容积率

1.3财务分析

方案确定后另行概算。

1.4综合评价

根据2021年?政府工作报告?任务分解落实方案，确保完成东方大道、云台大道、人民东路，以及沂河路、潮河路等道路建设，形成“四纵四横〞主支干道网络。开工建设五星级大酒店、综合物流市场等八项重点工程，完成给排水等根底设施配套，全面拉开东城起步区框架。

东城区，是灌云县重要开展的战略区域。东城区，是灌云区域开展、功能升级的必然方向。同时东城区规划起点高，交通便捷，区位优势明显，未来教育、医疗、商业等生活配套完善，区域成长潜性较高。新一届地方党政领导班子对新城开展更加重视，东城区开展建设驶入快车道。

工程总规模在二十多万平米，用地规模较大，整体利润较高。同时通过此次与政府的五星级酒店招商合作，为与政府后续开发合作，以及公司在区域持续开展提供有力保证。

二、工程概况

2.1工程地理位置

地块位于灌云东城区云台大道东、人民东路北交汇处〔县城东郊东王集乡境内〕。

2.2工程地块现状

宗地现状场地平整，现为农田，目前地处城东郊乡野，宗地外正在铺设道路。

2.3周边交通状况

区位优势初现端倪，规划交通路网兴旺。

2.4工程周边配套

目前工程所处的区域周边配套尚不完善，从区域板块规划来看，本工程周边配套规划有酒店、医院、幼儿园、中学、小学、超市、菜市场、商业街等，完全可以满足新城居民日常生活需求。

2.5工程周边环境

用地四至情况：

宗地西为云台大道，南为人民东路，北为淮海路，中间为黄山路。

用地重要影响因素分析：

目前主要为农田，周边是村庄，正在铺设道路，尚无污染源和不利建筑物。

2.6控规指标

仅有招商部门的五星级酒店指标，其它商业和住宅板块尚无规划部门的?规划设计条件通知书?。

三、区域开展规划分析

3.1灌云区域概况

灌云县1912年建县，得名于南有大川灌河，北有名山云台。县域面积1538平方公里，下辖7镇12乡、2个省市属农盐场、301个行政村和22个社区居委会，人口101万，其中灌云县城区现状人口20.5万人，住房总建筑面积为680万平方米，人均建筑面积32.38平方米。现状居住用地面积750公顷，占现状城市建设用地28.8%，人均居住用地面积36.5平方米。灌云地处东经119°2′50″—119°52′9″,北纬34°11′45″—34°38′50″，位于江苏省东北部。东部濒临黄海；西部与宿迁市沭阳县及连云港市东海县为邻；南部隔新沂河与连云港市灌南县相邻；北部与连云港市海州、新浦两区接壤，隶属于连云港市，是国务院首批批准的对外开放县之一。灌云