盱眙(中国)轴承城商业综合体营销报告.doc

盱眙〔中国〕轴承城

2021年营销报告

BEEASY百易地产2021年01月

前言

在竞争剧烈的房地产市场，随着土地开发本钱上升，市场供给量的增大，需求量的飘忽，房地产产品的价格空间以及销售速率都遭遇风险，在楼盘产品同质化竞争日益剧烈的压力下，我们的操盘思路必须不断创新不断细化，更加具备策略和细节的完美，提供开发商全程筹划的整合方案，共同取得成功，为此，结合盱眙市场的具体情况，本案位置在具有集约优势的长三角辐射圈——盱眙，炙手可热的经济开发区内，无论从主观还是客观上都注定本案是一次政府与企业共赢的出彩篇章，我们将要提供如下全程筹划报告，解构我们今后要做的理由。

目录：

工程总体运营思路阐述：

市场研究

工程定位

产品设计

招商模式

经营模式

销售模式

卖点总结

广告传播

销售执行

工程总体运营思路阐述：

思考先行，用正确的方法作正确的事情。

1．市场研究：明确盱眙轴承城商业供需情况，为定位提供依据。

2．工程定位：明确工程系统定位，为产品设计与招商经营广告传播销售执行等提供依据。

3．产品设计：提供工程具体的从业态划分、建筑到景观等的全套产品建议。

4．招商模式：提供工程招商管理执行方法。

5．销售模式：提供工程开发节奏与销售方式节奏以及资金回款方案。

6．卖点总结：提供按照我们的全程筹划思路运行之后，工程所具备的卖点。

7．广告传播：提供案名与将工程定位传播到市场的方式方法以及费用安排。

8．销售执行：提供保证案场成交率的销售管理方法。

第一轮：工程按照先后顺序说明从前期设计到后期销售的完整过程，成为工程规划报批前的全案模拟执行，供工程开发研判决策使用。

第二轮：在工程产品规划报批通过后，再结合实际产品和开发商特定要求拟定全案营销执行方案，供开发执行安排事项使用。

第三轮：在每个销售阶段前提供阶段执行报告，供预先安排时间人力物力财力使用。

第四轮：在销售接待开始或者广告传播开始后，提供月度营销总结与方案，供研判与调整阶段执行方案，实时把握市场使用。

第五轮：在具体每个执行活动前，提供活动执行方案，供作好具体每件事情使用。

以上，是我们针对本工程的全案操盘思路，在全部的过程当中，我们会不断向开发商汇报沟通，与开发商的其他乙方密切合作沟通联动，为成功运营本工程尽到责任。

第一局部市场研究

一、解读宏观

1、2021年市场回忆

2021年中国房地产宏观市场，可总结为四大关键词：

●调控政策，贯穿全年

●打击囤地，限制国企

●供增需减，稳定价格

●精确打击，防止波动

2、俯视房地产行业全景图

抗政策风险存量缺乏资金与土地导向投资被抑制

抗政策风险

存量缺乏

资金与土地导向

投资被抑制

抵御通货膨胀

暧昧的二套房政策

自身防范风险

保增长〔响应国家政策〕

防风险〔适度收紧〕

GDP政绩

土地购政

倾向于稳定楼市政策

今后二年市场的主导者

中央政府

地方政府

银行

购房者

开发商

价量供求

3、宏观环境：经济结构与房地产行业的关系

对外需求依然萎缩，扩大对内需求尤为重要；引导以房地产为主的国家支柱行业健康开展，是我国近期促进经济的主要方针。

二00九年中国全国商务工作会议得悉：

09年中国外贸总额预计接近2.2万亿美元,降幅约为16%。相较入世以来的高速增长,国际金融危机导致的外需大幅萎缩令中国外贸在今年遭遇到最严重冲击。10年下半年世界各国可能出现的刺激经济政策退出,令中国外贸可能需要2到3年,甚至更长时间才能重回2021年水平。

今年中国社会消费品零售总额有望超过12.5万亿元人民币,到达15%以上的高增长,消费对中国经济增长的拉动作用明显增强,为成功抵御国际金融危机冲击起到了重要支撑作用。

4、2021年上半年出台政策解读

●1月10日：国务院办公厅关于房地产“国十一条〞。

●4月11日：银监会重申二套房贷首付四成。4月15日，国务院常务会议要求，购置二套住房首付款不得低于50%，利率不得低于基准利率的1.1倍。

●4月，“新国十条〞提高购房门槛，抑制投机性置业，购置三套及以上住房贷款，需提高1年以上当地纳税证明。

●4月17日，国务院公布关于坚决遏制局部城市房价过快上涨的通知。从抑制转向遏制，对房地产调控的决心从经济层面上升到影响社会稳定，关乎国计民生的政治层面。

5、2021年盱眙楼市

2021年楼市高潮后回落！

政策对楼市的严厉程度前所未有，大超预期，市场反响大。但三、四线城市受冲击不是很大。

2021年过热市场导致购房需求已被透支释放，盱眙当地可供给量不多。

2021年需求相比2021年将有所减缓，但盱眙投资需求不明显，自用需求占主流。

二、解读区域

盱眙城市建设——东扩北移、显山露水、彰显特色

1、工程地理位置资源评估

地块位于盱眙经济开发区，东方大