营口富琳城市花园营销策划报告.doc

营口富琳城市花园

营销筹划报告

TOC\o1-3\h\z\u前言 4

第一部份、营口市概述 5

一、市域地理 5

二、自然资源 6

三、行政区划分 8

四、招商引资 9

五、优惠政策 10

六、经济建设 13

七、农村经济 13

八、工业生产 15

九、第三产业 16

十、社会事业 17

第二部份、工程理解 19

一、工程根本信息 19

二、工程SWOT分析 23

? 优势分析 23

? 劣势分析及躲避方法 24

? 时机点分析 27

? 威胁点分析及化解策略 27

第三部份、市场分析 30

一、营口市房地产市场分析 30

? 营口市房地产市场综述 30

? 营口市04年房地产指数分析 32

? 浅析营口市住房价格成因及开展趋势 41

? 开发工程整体分布 46

二、工程周边分析 46

三、典型楼盘及可类比工程分析 46

? 奥泰·格林新苑 46

? 东华园 47

? 富安·明居 48

? 红运家园 49

? 金典花园 50

? 怡景·国际 51

? 中天·御景华庭 52

? 紫文苑 53

第四部份、前期营销诊断 54

一、市场定位不准确，市场针对性不强 54

二、推广力度不够，品牌形象不明确 54

三、工程销售现场包装不到位 54

四、销售模式传统、单一，市场运作较为被动 55

五、终端销售的执行力软弱，造成出货不均衡 55

六、工程整体定价缺乏系统性与合理性 56

第五部份、销售策略及销售方案 57

一、价格策略 57

? 价格走势遵循低开高走原那么 57

? 剩余货量的价风格整 57

二、气氛营造 58

? 市场热销气氛的营造 58

? 卖场热销气氛的营造 58

三、销售方案及目标 59

结尾：为何选择泰盈置业 60

泰盈集团历程 60

泰盈公司局部经典战例 61

泰盈置业产品筹划成功三大优势 62

销售执行资源的优势 62

开发资源的优势 62

全国市场资源的优势 62

泰盈置业营销筹划三大成功定律 63

准确的产品筹划 63

精确的营销推广 63

明确的销售执行 64

泰盈置业立体营销三大高效方式 64

泰盈置业效劳承诺 64

结束语： 66

附件：合作框架 67

前言

承蒙贵公司信任我司，由我司予以进行营口“富琳城市花园〞〔下称本工程〕工程的初步营销筹划工作。为了最大程度上实现本工程的利润，同时保证本筹划方案应具备的市场客观性，我公司特地进行了较为深入的市场及工程分析，目的是明确本工程的市场方向，把握本工程的传播原那么，确定本工程的操作方式，尽可能地防止因前期筹划而导致后期销售的压力。

本筹划提案旨在为本工程的营销诊断及市场营销推广进行策略性规划与分析，并从中寻找出最正确的营销手法。

本工程从营销方向来看，属于市场已售类型工程，新工程的不断推入市场也使本工程直接产生了更多更有力的市场竞争对手。且由于营口的城市规模较小，因此整体反响区域也是以整个城市的开展工程为主。因而，在我司对本工程进行现场勘察以后认为，本工程目前在市场中并未牢固的树立起优势居住区的概念及地位，工程整体优势不强，因此也就造成了目前销售区域的局限性。所以，我们将在报告中通过对工程整体策略的思考，运用前瞻性的眼光，分别从工程整体的产品力策略、市场力策略、销售力策略等三个不同的营销层面进行剖析，以此作为本工程整体营销推广的讨论根底和实施指导。

第一部份、营口市概述

一、市域地理

营口市位于辽东半岛西北部，大辽河入海口左岸。西临渤海辽东湾，与锦州、葫芦岛隔海相望；北与大洼、海城为邻；东与岫岩、庄河接壤；南与瓦房店、新金相连。营口城区距沈阳市166公里，距大连市204公里，距鞍山市84公里，距盘锦市70公里。地理坐标处于东经121°56′至123°02′之间，北纬39°55′至40°56′之间。市域南北最长处111.8公里，东西最宽处50.7公里。市域总面积5365平方公里，占辽宁省总面积的4.88%；站前区和西市区面积66.3平方公里，鲅鱼圈区66.4平方公里，老边区505.4平方公里，大石桥市1610平方公里，盖州市3117平方公里。海岸线总长度96公里。长大铁路、沈大高速公路、哈大公路〔202国道〕、庄林公路〔305国道〕纵贯南北；大营铁路、营大公路、盖岫公路连接东西，交通十分方便。营口港〔包括鲅鱼圈港区和老港区〕为全国19个主枢纽港之一。市域内有两条跨