住宅地产营销策划临沂市临沂北园路项目市场研究报告及物业发展建议.ppt

?房地产筹划大全—名企历年案例?

团圆网;临沂北园路工程市场研究报告及物业开展建议;3;第一局部：住宅物业定位及物业开展建议;一、临沂城市开展概况;临沂市位于淮海经济区的战略位置为房地产业的开展提供了长远的开展动力。;临沂市的人口达1000万以上，市区人口有145万人。;城市性质

鲁东南地区的中心城市、全国性商贸物流中心之一、历史文化名城、具有滨水特色的宜居城市。

人口规划

近期〔2021年〕：城市人口为145万人，其中常住人口115万人，暂住人口为30万人。

用地规划

近期〔2021〕：城市用地规模到达160平方公里。

远期〔2021〕：城市用地规模到达219平方公里。

一河五片规划

临沂中心城区的空间结构提出以沂河为轴分兰山、罗庄、河东、南坊、东南五片组团的“一河五片、组团开展〞的开展战略建议。

临沂中心城区以沂河为城市中心开展轴，城区形成“一河五片，组团开展〞的空间结构和“三环七放射〞的城区道路网络体系。

“一河五片〞是指临沂中心城的规划建设布局和空间形态的组成，即城市今后的主要开展的五片区域为：;;临沂城市经济近年加速增长将表现为房地产业高速开展。;临沂市人均可支配收入稳步增长，保持对房地产的强劲需求。;农村居民收入的增长表现出近年来进城购房人口的增多。;储蓄存款余额不断增长为房地产市场提供资金保障。;城市开展速度加快，都市特征日益明显;临沂经济还处于工业化中期，保持较快增长速度。;总结;二、临沂宏观房地产市场开展概况;;施工面积和竣工面积相差越来越大，说明开发周期拉长;房地产销售面积逐年稳定增长，逐渐大过竣工面积，说明期房销售站主流。;临沂房地产价格呈缓慢上升状态，走势平稳，说明以刚性需求为主。;土地市场成交量巨大，政府迫切引入社会力量，欲短期推动房地产市场开展。;;商业用地比重较大，临沂市政府通过土地供给来增加商业容量。;09年十月份至今兰山区住宅土地成交表;09年十月份至今兰山区商住土地成交表1;09年十月份至今兰山区商住土地成交表2;09年十月份至今兰山区商住土地成交表3;总结;三、临沂微观房地产市场开展概况;成熟市场：不同区域的独特价值形成多种物业价值体系;区域属性;临沂高端工程分布格局

——扫描其他能够实现高价格的区域;传统城市核心区;城北新区;滨河景观片区;城市中心区域土地稀缺，楼盘供给量小;产品建筑形式多样化，多层产品稀缺。;区域工程性价比较高：较好的产品素质与相对较低的价格。;客户主要来自兰山批发市场，并以本区域内的地缘性客户为主，有较强的经济实力。;区域客户较强的支付力保证了各工程较好的销售速度;主要在售楼盘列表;典型楼盘介绍之一美多现代城;典型楼盘介绍之一美多现代城;典型楼盘介绍之二凤凰城;户型;;典型楼盘介绍之四沂龙湾;典型楼盘介绍之四沂龙湾;在售住宅楼盘总结;四、工程界定;

工程位于兰山区蒙山大道和北园路交界处，离市中心只有5分钟车程。

工程位置原属于旧的批发市场集中区，随着批发市场的西迁，工程周边规划为市中心商业金融居住区。;兰山区：临沂市商业行政集中区;兰山片区——传统居民、政务集中、商业商务居住功能融合;工程地块分析——区域位置分析;工程地块分析——地块四周实景情况;;认知度较高的

城市中心区域

居住和商业结合的

中规模工程开发;在保证一定速度的情况下，获取工程最大化利润

商业局部尽量考虑出售为主，不考虑长期持有经营;工程目标界定;房地产价值构成;案例1：充分挖掘地段价值，以产品创新实现价格的提升。;案例2：丰富的人文价值赋予工程巨大的价格想象空间;五、工程SWOT分析;优势〔STRENGTH〕;临沂市政府大力投入，区域开展速度快，区域形象迅速改变。;兰山区是临沂商贸物流业的主要集中区，也是外来人口主要的居住区。;本工程具有成为中高端物业的外部条件和时机;本区域具备依靠产品创新来提升价值的时机;临沂市高端物业的价值体系不完整，本工程的区域及本体条件均支持建立城市中心物业价值体系，与竞争区域的生态物业价值形成不可比优势;土地供给量巨大,导致在未来的二三年中市场销售面积将会巨量增加供给,对于潜在市场形成冲击。

临沂作为商贸物流城市，商业体量在不断增大，专业市场和购物中心不断涌现，同质化竞争趋向严重，对本案后期商业定位和业态划分形成影响。

临沂地价较为平稳，从侧面也启示本案后期提升价格的空间主要在产品品质的创新上。

商住综合体是未来临沂开展的一个主要地产开发方向，如何实现商业和住宅的有机结合启示本案需要作重点考虑。;;;六、工程定位;工程客户定位;工程客户特征;;工程客户特征;工程客户特征;工程客户特征;工程产品定位——定位理念;工程产品定位——定位原那么;工程产品定位——产