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产权式商铺

简介

产权式商铺就是发展商将大商场分割成若干个小产权证的商铺，并将

其全部或部分以物业公司或商场经营管理公司的名义，承诺投资者——买

方——在一定年限内给予每年固定或保底加抽成的回报。一般发展商所承

诺的回报年限为５年，最长的可达１０年。所谓产权式商铺，即所有权与

经营权分离的房地产证券化概念，这是产权式商铺最核心、最基础的理念。

产权式商铺是国际流行的所有权和经营权分离的一种房地产商铺产品形

式，最早出现在20世纪70年代的欧美发达国家，近年才开始出现在国内

一些发达城市。主要表现为商铺业主出于投资目的，将业权商铺通过发展

商或第三方公司整体委托品牌经营商进行统一经营，商铺业主获得定期定

额的投资回报。据资料统计，国际上主流的连锁百货品牌中超过60%均以整

体租赁产权式商铺为发展方向。

经营特点

商场从开业到形成稳定的营运绩效，通常需要经历一段时间，而在此

期间需要商场经营者不断根据市场反应，及时调整营销策略和商场定位，

以满足消费者的需求为目的。因为商业不动产有一个最根本的特点：租客

有了稳定的客源保证，才能有稳定的营业收入，从而才能长期稳定地经营

下去，这样房东才会有稳定的租金收入。所以，商场是需要有专业的团队

——商场经营管理公司——进行专业的经营和管理，因此在投资前事先了

解商场经营管理团队的实际经营能力，是投资者的必备功课。

现状

第一类

目前营运状况良好——也就是一方面目前正常支付固定回报的，另一

方面商场整体营业状况也较为良好的。如果投资者购买了此类产权式商铺，

那么相对的收益是较为稳定的。只是目前这类分隔后出售且经营相对较为

成功的商场并不多。

建议：继续持有，同时密切关注商场经营绩效，逢高获利了结。

第二类

目前经营状况不理想——没有开业或开业后很快又关闭的。一般情况

下，即使承诺的回报按时支付，但投资者依然担心，这说明商场无法正常

营业，物业管理公司或商场经营管理公司（实际是发展商）短期内尚能按

照合约履行，而长此以往，尤其是承诺的期限到期后，情况不容乐观！此

类分隔后出售而经营却极不成功的商场比例不少。

建议：不妨成立业主委员会，及时要求更换商场经营管理公司，同时

择机转让。

第三类

目前经营状况一般——承诺的回报是按时支付的，目前商场处于营业

状态，但人气不旺、生意一般。如果是开业初期，那还情有可原；如果是

已经开业了两三年的话，那么情况就不容乐观，说明商场经营管理公司的

经营能力一般，整体营销策略不佳。这种情况所占比例最高。

建议：一方面静观其变，另一方面成立业主委员会，要求商场经营管

理公司积极调整经营思路和营销策略。

“耳听为虚，眼见为实”，经常抽空去自己投资购买了产权式商铺的

商场，实地去观察一下商场的人气、经营状况、商场的管理现状等情况。

往往这些可以反映出商场的经营成果，进而反映到营运绩效上。作为业主

应该采取必要的、合法的途径积极维护自己的切身利益。

售后返租

售后返租(又称售后包租、售后回租、售后承租)是指房地产开发企业

以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商

品房的行为。还有一种解释：售后返租是指开发企业将所售商品房出售给

投资者，同时与投资者签订承租协议，并以承租期间的租金冲抵部分售价

款或偿付一定租金回报的一种投资方式。无论销售方式还是投资方式，总

的来说购买者将是“一分投入，十分回报”。

产权式商铺与一般商铺的区别：

简单的说产权式商铺是所有权与经营权分离的房地产概念。一般的商

铺是投资者购买后有所有权并可以自己经营或租赁。

产权式酒店

产权式酒店就是由个人投资者买断酒店客房的产权，即开发商以房地产的销售模

式将酒店每间客房的独立产权出售给投资者。每一套客房都各拥有独立的产权，

投资者如购买商品房一样投资置业，将客房委托给酒店管理公司分取投资回报及

获取该物业的增值，同时还获得酒店管理公司赠送的一定期限的免费入住权。其

实质就是迎合普通老百姓的不动产投资理财需求。产权酒店商业模式和国外的权

益性房地产投资基金、房地产有限合伙企业较类似，都是为了帮助大众投资者共

同参与大型经营型住宿业房地产的投资行为，目的是获得房地产增值和经营收

益。

主要目的

产权酒店只是一个概念，是指由众多普通投资者购买酒店物业项目中

的一间或多间