《房地产估价概念》课件.pptVIP

*****************课程目标了解房地产估价的概念掌握房地产估价的定义、特点和作用。掌握房地产估价的基本原则学习房地产估价的核心原则和影响因素。熟悉房地产估价的主要方法系统学习不同房地产估价方法的特点和应用场景。掌握房地产估价的实施流程从现场勘察到报告编制,全面掌握房地产估价的标准流程。什么是房地产估价房地产估价是指专业估价师根据一定的方法和程序,对房地产的价值进行客观评估和分析的过程。它能为房地产交易、贷款抵押、税收缴纳等提供科学依据,为房地产市场提供价格信息。房地产估价是一个系统工程,涉及市场调研、数据收集、现场勘察、分析计算等多个环节,需要专业知识和丰富经验。房地产估价的目的和意义确定房地产价值房地产估价的主要目的是确定房地产的客观市场价值,为交易和管理决策提供依据。公平交易准确的房地产估价能确保房地产交易的公平性,保护交易各方的利益。贷款决策房地产估价结果还可以作为银行贷款、抵押贷款等决策的重要依据。税收征管房地产估价可以为政府房地产税收管理和土地征用等政策制定提供参考依据。房地产估价的基本原则公正合理估价结果应当公平公正,符合市场规律和价值定位。全面系统评估过程应当综合考虑各种影响因素,做到全面系统。科学客观应当采用科学的方法和技术,得出客观公正的估价结果。实用有效估价结果应当切合实际,为决策提供有价值的参考依据。房地产估价的组成要素估价标的房地产估价的对象包括土地、建筑物及附属设施等，涵盖各类型房地产资产。估价过程房地产估价通常包括实地勘察、市场调研、数据分析、选择方法和撰写报告等步骤。影响因素房地产价值的形成受到区域、个别、时间等多方面因素的综合影响。房地产估价的常见方法市场比较法通过收集同类房地产交易案例,分析比较其交易价格,估算待估房地产的市场价值。适用于房地产交易市场活跃的地区。收益法通过估算房地产的未来收益,并采用适当的资本化率,计算出房地产的现值。适用于以获取收益为主要目的的房地产。成本法以建造一处同等房地产所需的成本作为估价依据,包括土地取得成本、建设成本、间接费用等。适用于新建或近期建成的房地产。土地剩余法先估算土地价值,再扣除开发成本和合理利润,得出建筑物价值。适用于尚未开发或正在开发的房地产。市场比较法物色可比性房源根据待估房地产的特征,在市场上选择可作为比较依据的同类房源。调查交易价格收集选定的可比房源的成交或挂牌价格信息,包括交易时间、交易条件等数据。进行交易价格修正对可比房源的交易价格进行交易条件、时间地点等方面的修正,使其更接近待估房地产。确定市场价值通过分析修正后的可比房源价格,得出待估房地产的市场价值。收益法1收益预计对房地产未来收益进行预测和分析2收益资本化将预测收益转换为现值3收益折现根据折现率计算出估值收益法是根据房地产的预期收益来确定其价值的方法。首先需要预测房地产的未来收益情况,然后选择适当的折现率,将预期收益折现为现值,得到房地产的价值。这种方法适用于能产生稳定收益的房地产,如商业地产和租赁住宅等。成本法1确定土地价值通过分析相似地块的成交价格或政府的评估价格来确定土地价值。2计算建筑成本包括建筑材料、人工成本、设备费用等，可能还需考虑装修、附属设施等费用。3加算管理费用将开发商的管理费用、利润等因素纳入成本计算，得出整体的房地产成本价值。土地剩余法1确定土地价值估算剩余地块可获得的收益2减去开发成本包括建筑成本、运营成本等3获取土地价值扣除后的剩余部分即为土地价值土地剩余法是一种常用的房地产估价方法。其核心思想是先确定房地产项目的预期收益,再减去开发成本和利润,最终得到土地价值。该方法适用于尚未开发的地块,可准确评估未来价值。特殊房地产的估价方法工业厂房考虑设备、机械、管线等固定资产价值,评估生产效率和未来发展潜力。学校和医院评估建筑设计、功能性、服务质量等因素,关注社会价值和公益性。酒店和度假村分析经营情况、设施条件、服务水平和市场需求,预测未来收益潜力。文物古建考虑历史价值、稀缺性、保护难度等因素,兼顾文化传承和社会效益。商业地产估价1重视位置因素商业地产的估价要充分考虑其所处的区域位置,包括交通便利性、周边环境等因素。2结合市场收益通过分析同类型商业地产的租金水平和出租率,并结合项目自身的经营情况进行评估。3体现功能价值商业地产的价值还体现在其为企业提供的经营功能,如展示、销售等。4考虑开发成本包括土地获取成本、建筑施工成本、装修投资等,以确定其开发价值。住宅地产估价房型与面积评估住宅的房型、朝向、楼