项目拓展与论证管理流程.doc

项目拓展与论证管理流程

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流程图

流程概况

流程目的

为保持公司可持续性发展，寻找房地产新项目并在确定项目前对其可行性进行科学论证，有效规避风险，提高项目操作的计划性。

适用范围

适用于房地产新项目发展体系的新项目论证工作，以及为之展开的相应研究工作。

定义

无

流程主导部门

投资拓展部。

部门

流程中承担职责

董事长

审批项目的内部立项；

审批根据投资决策会议意见修改的项目可行性研究报告；

审批并购类项目签订的框架协议、草拟的合同。

总经理

审核项目的内部立项；

审核根据投资决策会议意见修改的项目可行性研究报告；

审核并购类项目签订的框架协议、草拟的合同。

投资副总

主管项目的投资拓展与论证；

审核项目的内部立项；

审批编制的初步可行性研究报告；

参与项目投资决策会议；

审核并购类项目签订的框架协议、草拟的合同；

相关领导

1、参与投资决策会议；

投资拓展部

主办土地信息收集及研究分析；

组织项目可研小组成立，根据各部门提供资料汇总形成《项目可研报告》；

主办项目投资决策会议的召开；

主办招拍挂项目前期沟通洽谈，并购类项目的组织合同谈判、草拟及签订合同、后续工作处理。

法务

审核并购类项目签订的框架协议、草拟的合同；

参与并购类项目合同谈判；

协办并购类项目后续工作。

财务管理部

参与项目实地调研；

主办项目的利润预测分析；

审核并购类项目签订的框架协议、草拟的合同；

参与并购类项目合同谈判。

成本管理部

参与项目实地调研；

主办项目的项目成本预测及项目成本分析。

设计管理部

参与项目实地调研；

主办项目规划设计要点的提供并进行项目初步规划设计。

市场策划部

参与招拍挂项目与并购类项目重点地块筛选；

参与项目实地调研；

主办项目的市场预测；

前期报建部

主办招拍挂项目的报名与竞买，土地合同签订及相关后续手续

主办土地拓展中的相关政府部门的协调及手续办理工作。

工作程序（招拍挂项目）

定义

国有土地使用权出让：

国有土地使用权出让是指县级以上人民政府和土地行政主管部门依法把符合规划要求的国有土地有期限、有偿地转移给土地使用者，土地使用者享有实际占有土地权、土地使用权、土地使用权的转让权、抵押权、出租权等活动；

国有土地使用权出让过程中，出让方与受让方必须要签署土地使用权出让合同，出让方是代表国家行使权利的县级以上人民政府的土地行政主管部门，受让方可以是中国境内外的公司、企业、其它经济组织和公民自然人；

当前的国有土地使用权出让方式有四种：协议出让、招标出让、拍卖出让和挂牌出让。经营性用地，都必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。

招标出让：

招标出让是指市、县人民政府土地行政主管部门或者其委托的中介结构就国有土地的使用权发布招标公告，邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。

拍卖出让：

拍卖出让是指市、县人民政府土地行政主管部门或者其委托的中介结构就国有土地的使用权发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。

挂牌出让：

挂牌出让是指市、县人民政府土地行政主管部门或者其委托的中介结构就国有土地的使用权发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。

基础研究阶段

目标区域与土地研究

投资拓展部根据公司战略对国家宏观经济、房地产开发产业政策、目标区域的经济环境和政策、土地市场进行研究，获取土地信息，以利于有针对性的锁定适应公司发展的重点区域；

土地信息获取

投资拓展部通过各种途径获得土地信息，前期报建部等提供土地信息建议，主要信息来源渠道有政府、中介机构或项目拥有者，相关部门协助提供土地信息汇总至投资拓展部；

投资拓展部汇总土地信息，筛选出重点地块；

内部立项

投资拓展部负责进行招拍挂项目内部立项并填写《内部投资立项审批表》经投资副总、总经理

审核，董事长审批。

可行性研究阶段

组建前期小组

内部投资立项审批通过后，投资拓展部组建项目前期小组，市场策划部、工程管理部、设计管理部、成本管理部和财务管理部等部门安排专人参与；

项目实地调研

投资拓展部组织项目可研小组进行实地调研，各部门根据调研情况提供专业分析建议：

成本管理部提供项目成本预测；

工程管理部提供工程安排建议；

市场策划部负责提供市场预测；

前期报建部负责提供规划要求；

设计管理部负责提供规划设计要点；

法务负责提供法律调查；

编制《项目可行性研究报告》；

市场策划部1日内提供项目初步定位建议：

设计管理部根据定位建议，2日内完成初步规划方案设计