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第十章、协议法律制度（分则）

1.买卖协议

1.交付

⑴所有权：买卖协议标的物的所有权自标的物交付时转移，但法律另有规定的除外

⑵风险：标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担，但法律另有规定或当事人另有约定的除外（动产和不动产均合用，且所有权转移与否不是拟定风险转移的标准）

⑶孳息：标的物在交付之前产生的孳息归出卖人所有，交付之后产生的孳息归买受人所有

⑷先占有后订买卖协议：标的物在订立协议前已为买受人占用的，协议生效的时间为交付时间

2.标的物的风险承担

标的物的风险承担，是指由于不可归责于双方当事人的事由（如不可抗力）导致标的物发生毁损、灭失，应当由谁承担由此导致的损失：

⑴因买受人的因素致使标的物不能按约定的期限交付的，买受人应当自违反约定之日起承担标的物毁损、灭失的风险

⑵出卖人出卖交由承运人运送的在途标的物，除当事人另有约定的以外，毁损、灭失的风险自协议成立之日起由买受人承担

⑶当事人没有约定交付地点或约定不明确，标的物需要运送的，出卖人将标的物交付给第一承运人后，标的物毁损、灭失的风险由买受人承担：

①当事人约定交付地点的，标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担，但法律另有规定或当事人另有约定的除外

②当事人未约定交付地点或约定不明确，双方可以协议补充，不能协议补充的，可以按照协议的有关条款或交易习惯拟定，仍不能拟定的，标的物需要运送的，出卖人应将标的物交付给第一承运人以运交给买受人。出卖人将标的物交付给第一承运人后，标的物毁损、灭失的风险由买受人承担

⑷出卖人按照约定将标的物置于交付地点，买受人违反约定没有收取的，标的物毁损、灭失的风险自违反约定之日起由买受人承担

⑸出卖人未按照约定交付标的物的单证和资料的，不影响标的物毁损、灭失风险的转移

⑹因标的物不符合质量规定，致使不能实现协议目的的，买受人可以拒绝接受标的物或解除协议。买受人拒绝接受标的物或解除协议的，标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担

⑺标的物毁损、灭失的风险由买受人承担的，不影响因出卖人履行债务不符合约定，买受人规定其承担违约责任的权利

⑻债务人将标的物提存后，毁损、灭失的风险由债权人承担

3.标的物的检查

⑴当事人约定检查期间的，买受人应在检查期间内将标的物的数量或质量不符合约定的情形告知出卖人。买受人怠于告知的，视为标的物的数量或质量符合约定

⑵当事人没有约定检查期间的，买受人在合理期限内未告知或自标的物收到之日起2年内未告知出卖人的，视为标的物的数量或质量符合约定；但对标的物有质量保证期的，合用质量保证期，不合用2年的规定

4.买卖协议的特别解除规则

⑴标的物为数物，其中一物不符合约定的，买受人可以就该物解除，但该物与他物分离使标的物的价值明显受损害的，当事人可以就数物解除协议

⑵因标的物的主物不符合约定而解除协议的，解除协议的效力及于从物；标的物的从物因不符合约定而被解除的，解除的效力不及于主物

⑶分期付款的买受人未支付到期价款的金额达成所有价款的20%的，出卖人可以规定买受人一并支付到期与未到期的所有价款或解除协议。出卖人解除协议的，双方应互相返还财产，出卖人可以向买受人规定支付该标的物的使用费

5.招标投标

⑴招标公告属于要约邀请

⑵投标人投标属于要约

⑶招标人定标属于承诺

⑷中标人在接到中标告知后，在指定的期间、地点与招标人签订书面协议，买卖协议正式成立

2.商品房买卖协议的司法解释

1.销售广告的性质认定

商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请；但是，出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体拟定，并对协议的订立以及房屋价格的拟定有重大影响的，视为要约；该说明和允诺即使未载入商品房买卖协议，仍属于协议的组成部分，当事人违反这些内容的，应承担违约责任

2.商品房预售协议的效力

⑴商品房预售，属于法律规定的特许经营范围，因此出卖人必须申领商品房预售许可证明。出卖人未取得预售许可而与买受人订立预售协议的，协议无效，但是在起诉前取得预售许可的，协议有效

⑵商品房预售合用应办理登记备案手续，但该登记备案手续并非协议生效条件，当事人另有约定的除外

3.被拆迁人的优先权

拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式设立拆迁补偿安顿协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安顿，假如拆迁人将该补偿安顿房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安顿房屋的，应予支持

4.法定解除条件

⑴因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格

⑵因房屋质量问题严重影响正常居住使用

⑶房屋套内建筑面积或建筑面积与协议约定的面积误差比绝对值超过3%的

⑷出卖人迟延交付房屋或买受人迟延支付购房款，经催告后在3个月的合理期限内仍未