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浅析公共租赁房建设的问题及其发展

概念

公共租赁房，是解决新就业职工等夹心层群体住房困难的一个产品。公共租赁住房不是归个人所有，而是由政府或公共机构所有，用低于市场价或者承租者承受起的价格，向新就业职工出租，包括一些新的大学毕业生，还有一些从外地迁移到城市工作的群体。公共租赁住房是一个过渡性的解决方法。就是这部分群体不属于低收入，但是他目前通过市场确实解决不了自己的住房困难。因此，政府提供给他们一定的帮助，过一段时间，当这部分群体有支付能力了，他们就离开公共租赁住房，到市场购买或承租住房。2010年6月12日电由住房城乡建设部等七部门联合制定的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》12日正式对外发布，旨在解决城市

中等偏低收入家庭住房困难。

公租房的发展情况及城市现状

发展情况

针对公共租赁房的工作而言，还处于初级建设阶段，后续规划正处在研究的过程中。具体工作施展，已落实在厦门、深圳、北京、天津城市。随着公共租赁住房的增加。就消费者这部分而言既不属于高收入的家庭，又不属于买不起或租不起市场上的房子的新职工等群体，那么相应的消费群体对住房的需求会逐步地得到解决。

城市现状

（1）、重庆

重庆被称为是当前中国公租房建设的典范。该市今年年初即制定了一个宏伟的公租房建设规划。未来10年，重庆将建设4000万平方米的公租房，今年开工建设500万平方米，3年内完成2000万平方米的建设任务。这意味着，重庆政府将为30%的低收入群体予以公租房保障。

（2）、北京；

北京在2009年就开始了公租房建设，当年开工建设的公租房在8000套左右，2010年规划建设的公租房面积在50万平米左右。其规划建设的公租房分为三类，第一类是政府组织建设收购的公租房，；第二类是产业园区、国有企业利用自用土地建公租房，；第三类，随着城乡接合部改造，农村集体经济组织通过自建、参股或租赁土地等方式建公租房。这些公租房的建筑面积一般控制在60平米以内，租金一般低于市场价的20%左右。

（4）、厦门；

厦门市是公租房起步较早，制度相对完善，管理也较为规范的城市。厦门的公租房面积一般为70平米左右，当然也有比较小的户型。住户每月按每月每平米17.6元的价格通过银行向市公共房屋管理中心缴纳房租，这些房租70%随后会返还给住户，但返还的比例各个根据各个住户不同的收入水平而有所不同。现在已有2400多户厦门市民家庭享受到了公租房的实惠。

（5）、东莞（新莞人租房中心）

其面对的主要对象是在东莞石牌镇工作的企业中高层管理人员，要求月收入在3000元以上，两人家庭月收入在6000以上。这些房子的以低于市场20%左右租给这些新莞人。房子有一室一厅型（45平米左右）和两室一厅型两类，功能比较齐全。

公租房建设存在的问题

截至目前，全国许多城市已经开始大规模建设公共租赁住房，部分城市已经出台了相关管理办法。然而，整体上公共租赁住房建设体现出重视房屋实体建设、忽视制度研究建设的主要矛盾，特别是地方政府注重发展公共租赁住房的短期效应，对于该项制度长期发展缺乏必要考虑。公共租赁住房保障对象界定、建设模式安排、政策细节设计、资金来源规划等方面的制度设计还存在许多问题。

1、资金不足，建设规模偏小；

现在中央政府虽然虽然已经明确提出要大力推进公租房建设，但和原来的保障性住房项目一样，公租房的建设也面临资金不足的问题。如今年中央财政拟安排保障性住房专项补助资金632亿元，地方配套资金在700亿左右，加起来也就是1300亿左右，而我国的建筑成本每平米在1200——1500元左右，所以这些钱即便都用来建公租房，所能建的面积也就在1亿平米左右，按60平米一套计算，所能建的公租房也就是300万套左右，这与实际的需求相差甚远。所以，现在从各城市的规划来看，除了重庆市之外，其他的城市规划的规模都比较小。

2、保障对象不统一；

从现在来看，对于公租房的保障对象，全国还没有完全统一，一般都规定必须有城镇户口，虽然一般都将新毕业的大学生考虑在内，但是对于农民工，普遍还没有纳入规划，有的城市虽然也有规划，但都没有放在同等的位置。而未来中国的城市化关键是农民工、特别是新生代农民工落户城镇的问题，如果不能很好的考虑农民工的住房保障问题，对于未来中国的城镇化仍不能起到太大的促进作用。

3、退出机制不容易落实；

公租房虽然有明确的退出机制，但考虑到中国历来没有财产申报的习惯，管理人员其实也很难真正掌握租户的财产收入状况，所以这一推出机制能否真正落实还是存在疑问。

问题的本质分析

公共租赁房供需矛盾分析

1、有限供应与膨胀性需求的矛盾。根据住房和城乡建设部的数据，2011年全国将建设约1000万套保障性住房，其中公共租赁住房的建设量将超过500万套，然而，与庞大的市场需求相比，公共租赁房的发展仍显不足。在当前城市房价与收入水平不相