消费基础设施公募REITs：回归商业本质，实现资产价值.docx

目录CONTENTS

4 商业：TA说

7 一路走来的中国商业

9 消费基础设施REITs的底层资产

12 用数据读商业

24 回归商业的本质

36 商业经营靠主动

41 商业经营可持续

46 差异化商业-标准化经营外的新思路

49 结语

商业： 说CHAPTER

商业： 说

TA

Q:“喜欢逛什么样的商场”

学生说

“我喜欢有地铁、交通比较方便的商场，人多热闹的、吃喝玩乐可以在一个商场里面，环境好但价格不要太高，潮流感强一点，有快消品牌，最好有面包店。”

“我喜欢商场有自己的特色其他地方都没有，我比较爱拍照，希望商场有一些特别的装饰，能打卡出片的，我可能就为了打卡跑很远去某个商场。”

“我比较喜欢逛分区比较清晰的商场，定位、价位差不多的品牌聚集比较方便。我也喜欢店铺中穿插奶茶店、咖啡店、小吃甜点店，对长时间购物逛街比较友善，另外我比较喜欢商场里有小型超市。”

年轻白领说

“个人更喜欢层高比较高，或者室外空间比较大的商场，购物体验感更舒适；不喜欢铺位分割过于零碎，中岛铺位过多，过道走廊太窄太局促。另外，卫生间要干净整洁，方便使用，分布合理不排队。”

“可选的不同类型的有特色的精品餐饮多一点，其中有一些能通过点评查到，一些网红的、口碑很好的可以进行打卡，不要全是连锁的口味一般的。”

“我希望商场显得高大上一点，零售品牌较全的，特别是运动休闲品类或者是潮奢品类，路线清晰不要太晕，不喜欢想去某个店但很难找。对于大额消费，会优先考虑会员体系完善、活动力度较大的、优惠比较落实的商场，会算一算哪个商场最后比较划算。”

消费基础设施公募REITs回归商业本质，实现资产价值 5

新中产家庭说

“不喜欢商场主题或者氛围太另类令人尴尬的。停车场车位充足，停车要方便不排队，停车难度最好低一点。”

“要有又大又干净的洗手间，有母婴室，小朋友会经常有去洗手间的需求，妈妈就要时刻留意着哪里有洗手间。如果是有一些商场厕所很脏，厕所很小或者很难找，一旦有需求，就会有点烦躁。”

“活动空间大，能有一个比较大的广场，可以办一些活动或者有意思的展。或者是有室内的儿童乐园，小朋友可以跑来跑去的，比较安全的，大人就可以坐在旁边休息。”

“商场要有足够的直梯，特别是带年龄小的小朋友进商场的时候，扶梯是非常不方便不安全的，很多商场直梯很少，很不方便。”

能满业足态目组标合客合群理需求

Q:“如何看待好的商业”

商业运营参与者的关键词：

品牌有与机目会标实客现群更的强消的费消匹费配转度化高

空极间具设新计意

更新业态与品牌当花则花内设外计部合动理线

更新业态与品牌

当花则花

购环物境体整验洁舒适

细运节营服精务细到位

有持续活吸动附多客样流的能力

商户坪经效营较表高现好

6 戴德梁行

租表金现和良经好营

有能持应续对根经据济市的场周变期化性

对运营成本有精准把控创造价值最大化

CHAPTER2

一中路国走商来业的

现代化商业不动产伴随着我国改革开放和城市化建设进程而发展。改革开放前，城市商业以国营形式的百货为主，具有代表性的有北京王府井百货、上海第一百货等；随着市场经济的开放，城市人口密集区域的沿街商业开始兴起，三里屯路等各类沿街商业开始活跃；90年代伊始，随着改革开放的深入，中外合资、外资商业运营商开始进入中国内地市场，燕莎赛特、太平洋百货、新世界百货都在这一时期相继开业。

伴随着经济发展和消费水平的提高，城市消费者对商业载体的诉求不断提升，传统百货相对单一的零售功能、单一的动线、单调的空间已经显然不能满足时刻变化的商业潮流。集中性购物中心在这样的时代背景下应运而生，上海港汇广场、上海亚新生活广场、广州天河城等一系列现代意义上的购物中心开始走入城市商业不动产市场。同时，开发商与欧美知名设计公司合作，场内空间、动线、布局等因素对比传统百货有了全面革新。

进入21世纪，随着中国经济和城市建设迅速发展，购物中心的成长基础日趋完备。在拥有丰富运营经验的港资发展商相继抢滩内地的基础上，国资和民营企业也逐步在探索运营购物中心，开设独立商业产品线。华润万象城、龙湖天街、中粮大悦城、万达广场等一系列代表性产品相继在国内一线、新一线城市落地。

2015年以后，随着网购、直播带货等一系列线上消费兴起，线下消费更加强调场景化、体验化以及运营的精细化；部分已经经营十余年之久的商业项目也有了业态更新、场景迭代等商业焕新的诉求，商业不动产逐步由“高周转、重开发”向“持有化、运营化”转型。新的时代背景下，商业项目的发展商、运营商对资产的流动性以及融资的需求也在不断提升，完善商业不动产退出渠道、搭建商业不动产退出平台的呼吁也越来越强烈。

8 戴德梁行

消费基础设施CHAPTER3

消费基础设施

REITs的底层资产

消费基础设施R