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房企重点会计科目及风险解析（收藏）

摘要

房地产行业是资金密集型行业，在经营过程中受政策影响大，国内房地产开发销售的前、中、后期均受到

严格的监管审批限制要求，因此房企与一般工商企业相比在经营上有所差异，呈现出不同特点：例如项目开发周

期长、前期投入大、实行预售制度、合作开发现象普遍等，这些经营特点也决定了房地产企业在会计核算和财务

表现方面也有其特殊性，中债资信房地产行业研究团队推出房地产财务分析宝典系列专题旨在通过分析经营特点

理清房地产开发企业从开发到销售过程中的财务特点和存在的问题，对房企的信用分析提供参考与指导。专题共

分为四篇，本文为房地产财务分析宝典系列专题第二篇，主要分析了房地产开发企业财务报表中主要科目的特点

及其风险关注点。

对于房企的财务报表分析我们需基于上文中对项目开发业务流程过程中的会计处理。我们已经知道在项目

开发过程中：土地获取根据用途计入无形资产或存货科目，施工阶段的相关投资计入存货科目，同时工程款项的

支付通常根据工程节点向施工企业支付应付款项，各个阶段的投资离不开货币资金及相关的融资，同时影响着房

企的现金流；而在预售阶段房地产企业的销售回笼资金以资产负债表中的预收款项进行核算，待满足收入确定条

件后才同时结转收入及成本体现到利润表上，由于收入的确认受项目节点的要求影响重大，利润表的反应相对滞

后且有一定人为操作空间；因此我们对于房地产企业科目的分析更注重的是对资产负债表及现金流量表的分析，

下文中我们首先结合房企经营特点提出在财务分析过程中需要关注的重点科目，随后我们将首先分析这些重点科

目主要构成及特点，并最终落脚至科目分析过程中的主要风险关注点。

一、房地产企业经营特点

房地产企业主要的经营模式分为销售开发产品模式和自持物业模式，同其他行业的企业相比，房地产企业

具有以下特点：

我国房地产企业经营业务内容复杂，业务囊括了从征地拆迁开始到最终售后服务的全过程，平均商品房开

发周期约为四年，且各开发阶段都需要投入大量的资金，因此房地产企业对于“货币资金”的需求强烈，“经营性现

金流”支出和收入规模巨大，负债经营程度高。受房地产企业开发产品类型较为多元化影响，其不同项目在“存货”、

“投资性房地产”等科目中的归集和计量方式或有不同。房地产开发商在建设工程竣工之前即可进行销售，以提前

回收资金，但预售制度的实行导致了房企现金流入与收入不同步，预收账款成为房地产企业收入核算的主要科目。

此外，地价的持续攀升使得合作拿地并进行后续开发成为房地产企业增强土地市场竞争力的一种选择，“其他应

收款”、“其他应付款”等科目对于分析房地产企业愈加重要。

二、房地产企业会计科目关注要素

基于房地产财务分析宝典系列专题第一篇中对于房地产企业开发流程的介绍，我们认为房地产企业的会计

报表虽然在整体结构和科目构成上与一般企业没有明显差异，但是在产品类型和经营方式的影响下，房地产企业

对于个别科目需要给予更高的关注。下文我们将重点分析各科目的构成情况及其梳理特点，并最终落脚到各科目

关注点。

（一）货币基金

1、房地产企业货币资金的构成及特点

货币资金是企业存量资产中停留于货币形态的那部分资金，主要包括三个类别：现金、银行存款和其他货

币资金。企业的经营从某种角度来讲，就表现为货币资金的流转，而由于房地产企业技术壁垒较低，同时在整个

业务流程中对资金的需求规模巨大，因而货币资金管理对于房地产企业起着至关重要的作用。

2、科目关注点

（1）关注货币资金的规模

在不新增土地储备的情况下，企业的货币资金规模在一定程度上反映了企业消化在产品类存货的能力，但

企业的货币资金由于本身不能够创造收益，而是需要在不断的流转中实现价值，因此，过于庞大的货币资金规模

会降低企业的资金使用效率，影响企业的未来发展能力。但是，货币资金是对企业短期流动性的最重要判断因素，

如果企业的货币资金不足，则无法保障其对于即期债务的偿付能力。

（2）关注其他货币资金流动性

货币资金科目中的其他货币资金包括银行汇票存款、银行本票存款、信用卡存款、信用证保证金存款、存

出投资款和外埠存款等。对于房地产企业来讲，其他货币资金以按揭保证金为主，由于房企对购房借款人的按揭

贷款承担连带保证责任，因此直至房产证办理结束并完成抵押登记，此部分资金处于受限状态，短期内流动性较

差。以恒大地产集团2016年报表附注为例，货币资金有大规模房屋按揭保证金的受限，因此在进行即期偿债的

分析时，我们应将这部分受限资金提出后再去考虑货币资金对即期债务的覆盖。