张江高科商业地产系列报告一：产投为矛地产为盾，科技园区新篇章.pdfVIP

[Table_ReportType]公司深度报告/房地产行业

目录

一、概览：立足科技产业的园区开发和产业投资公司4

（一）30余年发展，转型科技地产公司4

（二）股权结构和管理层5

（三）业绩稳中有增，投资贡献占比过半6

二、资产：汇集高科技产业的国家级园区9

（一）承载科技创新的核心资产9

（二）规模可观布局完备11

（三）研发办公业态集中13

三、运营：围绕科技产业的全生命周期运营模式14

（一）园区服务与产业投资相辅相成14

（二）招商服务与产业孵化并行16

（三）重资产投资的退出机制20

四、财务：严格控制杠杆率，维持高盈利能力22

（一）保持财务健康22

（二）分红比例稳定23

（三）净利率维持高位23

五、投资建议：盈利预测及估值24

（一）盈利预测：稳健与弹性24

（二）估值：全生命周期运营的稀缺标的26

六、风险提示27

附录：30

（一）公司财务预测表30

请务必阅读正文最后的中国银河证券股份有限公司免责声明。3

[Table_ReportType]公司深度报告/房地产行业

一、概览：立足科技产业的园区开发和产业投资公司

张江高科，全称为上海张江高科技园区开发股份有限公司，是主营房地产园区开发和运营及产业

投资的公司，1996年上市。经过30余年的发展，依托上海浦东张江高科技园区，公司已发展形成生物

医药、房产物业、通讯信息和海外投资四个投资集群。截至2023年末，公司总资产510.05亿元。2023

年，公司实现营业收入20.26亿元，归母净利润9.48亿元。每10股派息1.9元。

（一）30余年发展，转型科技地产公司

1992年，经上海市政府批准，张江高科成为上海市浦东第四个重点开发公司，统一负责张江高科

技园区的土地成片开发、市政基础设施建设、高新技术转让及综合运营。1996年公司于上交所上市。

伴随着1999年上海实施“聚焦张江”的战略，公司陆续成立上海张江集成电路公司、中芯国际集成电

路制造公司，参与组建泰隆半导体公司，吸引国内微电子企业入驻张江。依托园区优势，公司积极投

资和参与国内微电子产业基地的建设，在土地开发的基础上，公司逐渐向高科技投资公司转型。

2006年，公司提出“一体两翼产业互动”的新战略，包括以张江高科技园区特色房产运营为主导，

以高科技产业投资和专业化创新服务提供为两翼的产业互动阶越式发展战略。国务院批准上海各高科

技园整体更名为“上海张江高新区”。2006年公司已经形成集成电路、软件、生物医药三大主导产业的

规模集聚，持续吸引众多国内外产业高端客户入驻园区。2008年，公司完成配股。2009年，公司收购

上海欣凯元投资公司股份，欣凯元旗下有川沙工业区项目，助力公司