中南地产“三先六快”运营提效方案.pdfVIP

中南地产三先六快

——拿地到开盘从1年变6个月

中南地产是长三角某百亿军团，2014年销售额为200多亿，项目遍及上海、南京、天津、

武汉、成都、海南，属于全国化布局，2013年下半年A企提出“三先六快”的项目运营思

路，在此之后项目开发速度大大提升。

所谓的“三先六快”中的“三先”是指：

1、先获取土地信息2、先开始规划设计3、先对设计及施工单位招标。

“六快”是指：

1、快速实现银行融资2、快速配置人力资源3、快速完成规划报批4、快速实现开工建设

5、快速销售6、快速实现资金倒流。

“三先六快”适用于新项目首期的开发建设，后期项目开发节奏会根据首期开盘去化情况进

行调整，保证整个项目有1/3在售、1/3在开发、1/3在设计。

A企为实现项目快速开盘，实现资金快速回笼和高效利用，明确了“三先六快”具体管理要

求，其中“三先”要求设计、规划、招标等重要工作前置，多部门协同，各项工作并行，缩

短整体工期。

“三先”具体时间要求

先获取土地信息提前1个月获取土地信息

先规划设计土地获取后15天完成产品定位及规划设计

先招标土地获取10天内完成施工、监理、桩基施工单位等招标工作

在“三先”的基础上，中南同时提出了“六快”的管理要求，识别项目开发全生命周期中的

关键点，快速匹配各类资源，优化项目整体操作思路。

“六快”具体时间要求

快速匹配人力资源土地获取10天内主要岗位到位，项目成立后所有岗位到位

现状标高图、成活面标高、作业前测量记录（现场草稿和网络图）、

快速完成规划报批

文字和影像资料、施工方案比选、施工管理和技术要求。

假设按照30层楼宇、有桩基、地下两层、开盘形象进度（原则到地

上一层）：

（1）老项目新地块动工到开盘2个月；老城市新项目启动区动工到

开盘3-4个月，以后每期动工至开盘2个月；新市场新项目启动区

快速实现开盘

动工到开盘4-6个月，以后每期动工至开盘2个月；

（2）临时示范区从土地获取到开放不得超过2.5个月；

（3）会所从土地获取到外立面、景观、一层大厅展示不得超过8个

月。

快速实现银行融资开发贷开盘前1周到位，尽量缩短基金融资时间，控制2.5个月以内。

快速销售3天去化50%，1个月去化80%，2-3个月清盘。

快速实现资金回流根据地价差异确定快速回笼要求，地价20亿以下要求资金5-6个月

与倒流资金平衡，地价超过20亿的，12个月以内资金平衡。

先敲定关键岗位，10天内全员到位

A企在基本确定拿地意向后，就参考历史项目经验，完成项目组织架构与人员配置方案，具

体分成两个方面：

1

关键岗位需先敲定。在土地摘牌后3-5天内，项目公司总经理、行政、工程、招采、前期

等关键岗位人员就配备到位。

2

规定关门时间节点及配置标准。A企规定10天内所有人员配置齐全。其中，考虑到项目差

异,A企实现分类管理，对于不同类型的项目采取不同的模式进行人员配置，比如新地区新

项目按31人编制配置，据项目分期推进节点逐步到位。

新老搭配，干活不累

为实现快速开发，解决人员能力不足或者不熟悉给项目整体进度可能造成的风险，A企特别

强调“新老搭配”，要求项目公司骨干员工中老员工比例不得低于50%，营销案场人员老

员工比例原则上不得低于50%。特别是针对开盘去化这一重大事项，A企要求开盘前后半

个月集团营销口必须派业务熟练的老员工进行帮扶工作，做好开盘的各项准备活动，确保销

售目标的达成。

市场部负责人前期挑大梁，定向支持