房地产开发涉及到的税费有哪些.pdfVIP

房房地地产产开开发发涉涉及及到到的的税税费费有有哪哪些些

房屋⼀般是在房屋所有者在⾃⼰需要出售房屋的时候将房屋进的相应的售卖。房屋售卖是由买⽅和卖⽅也就是

开发商之间进的，那么，开发商在销售房地产是需要缴纳的税有哪些？下⾯就由店铺⼩编为⼤家整理相关的资料，

希望对⼤家有所帮助。

房地产开发企业主要涉及的税费有11种：

营业税、城建税、教育费附加，⼟地增值税、房产税、⼟地使⽤税、印花税、企业所得税、耕地占⽤税、个⼈所

得税以及契税等。

1、营业税

⑴税⽬与税率

营业税涉及转让⽆形资产和销售不动产(包括销售建筑物或构筑物、销售其他⼟地附着物)两个税⽬，税率都是

5%。

⑵特殊规定

转让不动产有限产权或永久使⽤权，以及单位将不动产⽆偿赠与他⼈，视同销售不动产。(《营业税暂条例实

施细则》第四条)在销售不动产时连同不动产所占⼟地的使⽤权⼀并转让的为，⽐照销售不动产征税。

以不动产投资⼊股，参与接受投资⽅利润分配、共同承担投资风险的为，不征营业税。但转让该项股权，应按

本税⽬征税。2002年12⽉《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》(财税[2002]191号)对这种

为征税办法重新作出规定，⾃2003年1⽉1⽇起，对以⽆形资产、不动产投资⼊股，参与接受投资⽅利润分配，共

同承担投资风险的为，不征收营业税。

⼟地租赁和不动产租赁，不按转让⽆形资产和销售不动产纳税，⽽是按照租赁业税⽬纳税。

⼟地所有者出让⼟地使⽤权和⼟地使⽤者将⼟地使⽤权归还给⼟地所有者的为，不征营业税。在销售不动产时

连同不动产所占⼟地的使⽤权⼀并转让的为，⽐照销售不动产征税。

⑶纳税地及纳税时间

纳税⼈销售不动产、转让⼟地使⽤权，向⼟地房屋所在地主管税务机关申报缴纳营业税。

营业税的纳税义务发⽣时间，为纳税⼈收讫营业收⼊款项或者取得索取营业收⼊款项凭据的当天。

纳税⼈转让⼟地使⽤权或者销售不动产，采⽤预收款⽅式的，其纳税义务发⽣时间为收到预收款的当天。单位赠

与不动产的，纳税义务发⽣时间为不动产所有权转移的当天。

⑷抵减问题

单位和个⼈销售或转让其购置的不动产或受让的⼟地使⽤权，以全部收⼊减去不动产或⼟地使⽤权的购置或受让

原价后的余额为营业额。单位和个⼈销售或转让抵债所得的不动产、⼟地使⽤权的，以全部收⼊减去抵债时该项不动

产或⼟地使⽤权作价后的余额为营业额。(《财政部、国家税务总局关于营业税若⼲政策问题的通知》财税[2003]16

号)

2、城市维护建设税计税依据是纳税⼈实际缴纳的营业税税额。

税率分别为7%、5%、1%。不同地区的纳税⼈实不同档次的税率。

计算公式:应纳税额=营业税税额×税率。

3、教育费附加

教育费附加的计税依据是纳税⼈实际缴纳营业税的税额费率为3%。

计算公式:应交教育费附加额=应纳营业税税额×费率。

4、⼟地增值税

计税依据是纳税⼈转让房地产所取得的增值额。增值额为纳税⼈转让房地产取得的收⼊减除《条例》和《细则》

规定的扣除项⽬⾦额后的余额。

税率为30%、40%、50%、60%，⼟地增值税预征税率各地区不等。

计算公式：应交⼟地增值税=增值额×费率-速算扣除数-预缴税⾦

5、房产税

(1)以房产税原值(评估值)为计税依据，税率为1.2%。计算公式为：

房产税年应纳税额=房产原值(评估值)×(1-30%)×1.2%

(2)以租⾦收⼊为计税依据的，税率为12%。计算公式为:

房产税年应纳税额=年租⾦收⼊×12%

6、⼟地使⽤税

⼟地使⽤税以纳税⼈实际占⽤的⼟地⾯积为计税依据，依照规定税额计算征收。

7、印花税

印花税是对在经济活动和经济交往中书⽴、领受印花税暂条例所列举的各种凭证所征收的⼀种兼有为性质的

凭证税。分为从价计税和从量计税两种。

应纳税额=计税⾦额*税率,应纳税额=凭证数量*单位税额。

⑴开发企业的会计帐簿、营业执照等贴印花税;

⑵⼟地使⽤权出让转让书⽴的凭证(合同)暂不征收印花税(《关于印花税若⼲政策的通知》财税[2006]162号第三

条规定，按产权转移书据征收印花税);

⑶在⼟地开发咨询、施⼯、采购、房产出售、出租活动中所书⽴的合同、书据等，应按照印花税有关规定缴纳印

花税;

⑷进房屋买卖的，签定的购房合同应按产权转移书据所载⾦额万分之五缴纳印花税，通常在房地产交易活动同