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少年宫物业管理房屋及附属设施管理和维护方案
目录
TOC\h\z\u第一节维修养护计划 1
一、日常维修养护计划和实施方案 2
二、定期维修养护计划及实施方案 6
三、房屋本体服务维修标准 11
第二节配套设施设备的维护保养 12
一、供配电系统的管理 12
二、消防系统的管理 17
三、电梯管理 29
四、给排水系统的管理 37
五、中央空调系统的管理 46
第一节维修养护计划
房屋共用部位、共用设施设备的维修养护与管理是物业管理的重要内容。针对少年宫的特点，通过对物业进行维修养护和管理，不但要保证物业正常使用功能，而且还要达致以下四个效果:
一是绝对保证有一个正常的办公、学习环境，特别是日常所需的水、电、冷气的正常供应要得到保证，保障电梯的正常运行。
二是保证少年宫与外部信息交流及内部信息交流的畅通。
三是保证少年宫对外的形象。对于能体现少年宫形象的重要部位要加强管理。保证外墙面、建筑小品的外观完好、整洁。是建材贴面的无脱落；是玻璃幕墙的清洁明亮、无破损；是涂料的无脱落、无污渍；无纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂现象。空调安装有序，室外招牌、广告、霓虹灯整洁统一、美观无安全隐患，外墙装饰无破损或污迹。
四是杜绝各种安全事故的发生。通过加强对监控中心的维护和管理，采取各种安全排查措施，消灭各种安全隐患。为达到上述四个效果，物业管理公司制定了房屋共用部位、共用设施设备的日常维修养护和定期养护计划及实施方案，以求达到对少年宫的有效管理。
一、日常维修养护计划和实施方案
序号
项目
计划
方案
标准及实施效果
1
房屋承重及抗震结构部位
每月巡查一次，入驻期间每天巡视，发现问题，立即处理
(1)由于使用不当造成结构局部受损较轻由技术科按房屋修缮规定实施维修:如局部受损较重请专家“会诊”提出方案，委托专业公司实施。
(2)因施工质量原因造成结构问题，请开发单位处理。
(1)安全牢固，正常使用；
(2)功能完好。
2
外墙面
每月检查一遍，
发现问题，及时维修
由技术科按有关修缮规程实施
(1)无鼓无脱，无渗水、无裂纹；
(2)无违章，边角线齐整；
(3)整洁、无污迹、锈迹。
3
公共屋面
每天检查一遍，发现问题，及时维修
由技术科按相应作业规程实施维修
(1)无积水、无渗漏；
(2)隔热层完好无损；
(3)避雷网无间断，缺损；
(4)天面水箱无破损，无渗漏；
(5)无违章，无乱堆放。
4
公用照明
每月检查一次,发现问题，及时
维修
由技术科按照相应作业规
程实施维修
(1)线路无乱搭接；
(2)照明灯具正常有效；
5
本体消防设施
每月检查一次,发现问题及时维修
由技术科按相应技术作业规程实施维修
(1)箱体完好，标识清楚；
(2)设施能有效使用；
(3)灵敏，准确报警。
6
公共通道、门厅、楼梯间、会议室、会展厅、架空层
每天检查一次，发现问题及时维修
助理室、技术科和清洁管理部负责组织实施。
(1)墙体、地面、窗户、顶棚完好，无缺损；
(2)室内设施齐全；
(3)整洁、无灰尘、无霉迹；
(4)无违章、无乱堆放。
7
卫生间，茶水间
每天检查一次，发现问题，及时维修
由技术科按相应技术作业
规程实施维修
(1)墙体、窗户顶棚
完好，无缺损；
(2)设施、设备完好，无缺损，使用正常；
(3)整洁、无污迹，无移尘，无积水；
(4)无堵塞，无异味。
8
上、下水
管道
每天检查一遍，发现问题，及时维修
由技术科负责维修
(1)上，下水物迪，尤渗漏，无堵塞；
(2)无污渍，无锈蚀
9
冷、暖气管道通讯线路，顶
棚
每月检查一次，发现问题，及时
维修
技术科负责维修
(1)完好。无破损。无开裂:
(2)线路畅通。使用正常。
二、定期维修养护计划及实施方案
序号
项目
计划
方案
标准及实施效果
1
房屋承重及抗震结构部位
每年对房屋基础进行一次检查，防止虫害及腐蚀性液体的侵害
技术科负责组织实施
(1)结构安全，正常使用；
(2)结构性能完好。
2
外墙面
(1)每年对外墙面清洗一次；
(2)每三年对较大面积渗漏及损坏，维修无效的，进行局部翻新；
(3)每年对国徽进行一次维护；
(4)每三年对外窗台进行一次安全性检查
由技术科按有关修缮规程
实施
(1)平整、无渗水、无裂纹；
(2)整洁统一。
3
公共屋面
(1)每年粉刷避雷网一次；
(2)每年全面修补天面隔热层一次；
(3)每年对屋面防水层检修一次，每5年翻新老化部分；
(4)每半年疏通屋面雨水管一次
(5)每半年清洗天面水箱一次，消毒一次。
技术科与清洁管理部协同实施
(1)屋面无积水，无渗漏；
(2)隔热层完好；
(3)避雷系统完好；
(4)水箱水质清洁，无污染。
4
公用照明
每年检修
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