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大盘研究

目录

TOC\o1-3\h\z一、概念界定 4

1、什么是大盘 4

2、大盘的分类 4

3、大盘时代及后大盘时代 4

4、相关数据统计 5

二、大盘成因分析 6

1、大盘出现的背景及成因 6

3、大盘时代的出现的历史背景 7

4、大盘时代到来的十个理由 7

5、后大盘时代的三个特点 9

三、大盘特征分析 10

1、大盘项目特征分析 10

2、新思维模式下的新大盘特征 10

3、大盘弊端初探 12

四、大盘开发优劣势分析 15

1、开发商角度 15

（1）大盘优势 15

（2）大盘劣势 16

2、消费者角度 16

（1）大盘优势 16

（2）大盘劣势 17

五、大盘开发历史问题剖析 18

1、大盘与大院 18

2、恒产与恒心——大盘中的社区问题 19

3、大盘中的交通问题 20

4、大盘的复合性问题 20

5、大盘与配套 20

6、大盘和阶层 21

六、大盘开发理念、模式及策略 23

（一）大盘现有开发模式的误区及缺陷 23

（二）大盘开发策略的理论梳理 25

1、新都市主义——大盘开发的理论旗帜 25

2、理想居住区整体营造理论 26

3、社区综合开发——一切理论的核心和依托 27

（三）大盘开发的战略思路 32

1、正确把握大型居住区建设与城市发展的战略关系 32

2、大型居住区选址布局的基本原则 33

（四）大盘开发与造城 34

1、“造城”的更高原则 34

2、大盘开发中的造城新理念 35

（五）大盘综合开发的操作思路 37

1、科学编制高水平的居住区设计方案 37

2、适时采用因地制宜、市场导向的开发机制 3938

3、高水平地进行综合配套建设 4140

（六）大盘开发策略 4342

1、成本领先 43

2、差异化 43

3、产品与地块 4443

4、细分客户 44

5、速度与节奏 44

6、可持续营销 4544

（七）大盘运作的人居文化理念 45

（八）广州华南板块大盘开发模式归结 4645

1、积累——完善——成熟型 4645

2、复合概念型 46

3、工业化规模扩张型 46

4、专业化品牌连锁型 4746

5、快速成长型 4746

七、大盘规划设计分析 48

1、以公共道路交通为导向的社区发展模式(TOD)___大众捷运系统 48

（1）什么是TOD 48

（2）TOD的开发理念 51

（3）TOD的开发途径与周期 52

（4）TOD模式与大盘 52

（5）TOD模式的优点 53

（6）关注：TOD与低价住宅 54

2、“邻里化空间“的社区规划Neighbourhood 54

3、“都市村庄”的社区规划UrbanVillage 55

4、“新新人聚梦想”的社区规划HumanSettlement 55

八、大盘市场战略与营销策略 56

1、市场战略 56

2、营销策略 57

九、深圳大盘数字解读 60

一、基本数据比较————————————————————————60

二、对数字的几种分析 65

1、大盘价格策略 65

2、大盘开发客户层面的演进 66

3、开发节奏和推广主题 66

十、大盘案例及经验总结 68

1、华南社区项目操作经验 68

2、桃源居的超越之路 68

前言

本文之目的在于对房地产“大盘”的已有研究成果（衍生、特点、运作模式、操作战略及战术等方面）作全面的框架性梳理，希望可以为此类项目的实际操作提供有益参考。

一、概念界定

1、什么是大盘

所谓大盘，在不同的城市或同一城市的不同阶段里，它所定义的标准是不一样的。

一般而言，大盘就是楼盘用地面积五十万平方米以上、建筑规模大，以及在此基础上得以具有居住环境优越、配套设施完善，交通地段合理等优势的大型住宅区。

大盘的显现是市场对楼盘质量的更高的追求的表现，同时也是“城市化运动”带来的必然举措。

2、大盘的分类

■□从区位上分，大盘可以分为都市型和郊区型，都市型即现有的城市里的大盘；郊区型即离城市现有的建筑有一定距离的大盘。都市型的住宅社区开发不宜过大，因为做不好往往容易成为城市中的一个单独异体。同时，郊区开发的盘又不宜过小，因为如果过小就不容易实现有效配套。

■□从功能区分，大盘可以分为单一型和综合型。单一型大盘