房地产投资管理与公司理财管理知识分析概述.pptxVIP

第七章 居住规划与房地产投资;;;一、房地产概述;2、安居房、解围房和经济适用房;（二）影响房产价格涨跌的总体因素;（二）影响房产价格涨跌的总体因素;（三）房地产的供给者、需求者;二、租房或购房的决策;2、租房的缺点;3、购房的优点;4、购房的缺点;（二）租房或购房的决策方法;租房或购房的决策：年成本法;年成本法案例;案例分析;案例分析;房价有上涨的潜力;2、净现值法（NPV）;净现值法案例;A、租房的净现值计算;B、购房的净现值计算;C、租房与购房的净现值比较;D、敏感分析——不同售房价格预期的租房、购房比较;3、租房、购房决策影响因素（1）;3、租购房决策影响因素（2）;总结：居住规划流程图;三、购房与换房的规划;1、购房规划的流程;2、测算可负担房价——年收入概算法;2、测算可负担房价——年收入概算法;年收入概算法的案例;年收入概算法的案例;3、测算可负担房价——目标精算法;目标精算法案例;目标精算法案例;4、总价固定下面积与居住区域的选择 (以北京二手房屋为例);（二）换房规划;1、换房能力概算;房涯规划表;换房案例;换房案例;2、换房的步骤：先买后卖;换房的步骤：先卖后买;（三）购房时需要考虑的其他因素;中介费用：若通过中介公司租房，通常要付一个月的房租当中介费用。购买二手房时，通常买方要支付房价1%的中介费，卖方要支付房价2% 的中介费。;补充：个人商品房卖出的税费;个人非住宅买卖的税费;2、住与行的成本;3、二手房与期房的单价;老人换房规划：银发族年金屋;四、我国的房地产制度;（一）我国房产制度的历史沿革;（二）土地国有化制度;（三）住房补贴制度;房改房的价值;2、经济适用房的特性;经济适用房的交易方式(北京为例);（四）住房公积金制度;1、住房公积金缴存比率与上限;1、住房公积金缴存比率与上限;2、住房公积金缴存人数与覆盖率;3、住房公积金的用途;4、住房公积金贷款;5、考虑住房公积金后的租房规划;考虑住房公积金后的购房规划案例;问题1：若除了住房公积金以外不考虑运用其它资源，可以买多少钱的房子?;问题1：若除了住房公积金以外不考虑运用其它资源，可以买多少钱的房子?;问题2：若3年后目???购房总价60万元，贷款额度七成，则除了住房公积金之外，假设自己投资的收益率为 3%，自己还要另外储蓄多少钱?;问题3：假定上海市的住房公积金贷款上限为年缴存余额的20倍，且上限为20万元。是否还需要一般贷款，若需要的话，以贷款20年计算，住房公积金房贷与一般房贷，贷款额与每月摊还额各多少?;购房后需要贷款额=600,000元×70%=420,000元。夫妻年缴存额合计=(700元+560元)×12=15,120元，15,120元 ×20=302,400元，高于上限20万元，只能贷20万元。尚需从银行额外贷款额=420,000元－200,000元=220,000元。每月住房公积金本息摊还额 =PMT(4.86%/12,20×12,200000)= －1,304元，住房公积金缴 存额1,260元，不足以偿付住房公积金月供额。;若一般贷款利率为6.12%（7.20% × 0.85)，每月应缴本息摊还额=PMT(6.12%/12,240, 220000)= -1,591元，还要额 外准备1,591元来还一般房贷。 不过住房公积金缴存额还缺少44元(1,304元-1,260元)，每月需要准备=1,591元+44元=1,635元。;6、住房公积金贷款与商业银行住房贷款的比较（以2007年为例）;（五）持有或转让房产相关税收制度;（五）持有或转让房产相关税收制度;房地产新政策（2006年6月1日以来）;（五）房地产投资;（一）房产投资的优缺点;总结;（二）投资房地产出租的考虑因素;（三）房地产的估价方法;;2、市场比较法;3、收益法;房地产总价=房租/市场投资收益率;几个重要概念;几个重要概念;（四）房地产投资的型态;（四）房地产投资的型态;（五）房产投资的方式（1）;（五）房产投资的方式（2）;房地产投资信托（REIT）;（六）房地产投资的步骤;房地产投资报酬率分析;补充内容：个人住房贷款的计息方法;□2、等额本息还款法：;等额本金还款法、等额本息还款法和弹性还款总额法优缺点比较;内容总结