12.策划主题培训提纲53p.pptxVIP

前提一：策划是什么？策划大师（王志纲）如是说：策划不是神话。策划不是万能的，不能包治百病，而只能在客观和主观条 件所允许的范围内来大显神通。策划的成功不是靠运气，而是靠现代思维科学。1、策划是确定正确的方向策划是一个制定航海图的过程，理念设计是罗盘的指南针。条条大路通罗马，但是最近的路只有一条。策划就是 寻找这条路。2、策划是动态思维的过程策划不是简单地制定一个方案，要对整个项目运作过程加以动态的把握，对出现的各种问题作出准确和快速的反应，捕捉稍纵既失的机会。既策划是实现决定做什么、何时做、谁来做。策划如同一座桥梁，它连接着我们目前之地和我们要经过之处。3、策划是资源整合的过程策划是通过全新的理念和思路，对生产力的各种要素、资源——包括经济因素与政治因素、社会因素以及其他多种因素的重新整合，使之产生1+12，甚至原子裂变式的市场效应或者经济效益。个案：京基·克林顿事件策划还是一门实践科学：它要考虑怎样才能获得现实的可操作性。前提2：谁能做策划？策划人是一专多能的复合型人才。即融高度知识、智慧以及现代高新技术以及信息于一体必须注意跟踪当今世界新理论、新技术，注意培养具有强烈创意意识、敬业精神的高级人才。策划人要有采天地之灵气，集日月之光华的能力，也就是要对信息有高度的敏感性。策划家的最高境界——丰富的阅历、深厚的功力（理论基础）、博智的头脑、灵敏的感官、锐利的眼光、奇特的联想、悬河的口才。前提3：策划人所需素养超常思维：超越常规、反常规的思维方式。只有建立在客观物质基础上的有科学依据的超常思维才是可取的有价值的思维。包括：逆向、超越、超前、新异、非传统等。系统思维：特别强调整合的重要性。策划中的整合多样例如时间组合、空间组合等。科学的思维：要强调唯实思维，就是从实际出发离不开调查研究。辨证地思维：强调策划工作过程中必须因时、因地、因事制宜。前提4：怎样做好策划？创新原则：要作到人无我有，人有我先，人先我变，突出自己的优势，才能以最小的投入，取得最大的收获。思路开放原则：首先是要大胆设想，然后是小心求证。市场定位原则：对社会大趋势的精妙把握是定位准确的前提。审时度势原则：策划要讲究审时度事，太超前不会被市场接受，太滞后又没有效益，与市场同步又没有新意，不能很快引爆市场。适度超前是策划的精妙之处。战略至上原则：策划最讲究的是战略。一个英国谚语所说：对于一艘盲目航行的船来说，任何方向的风都是逆风。怎样做好策划？策划最后一个基本原则是因时、因地、因人制宜。因时：既审时度势，在地区目前的状态下，我们怎样看待他的昨天、今天、明天，从宏观上把这种趋势把握清楚。因地：在这个地区的空间里面，目前这个状况下，怎么能够独占鳌头，引起社会的广泛关注，从而聚人气、地气、才气。因人：企业的目前现状，企业老板的实际操作能力以及老板的个性、心态。小结——策划人是整合大师：策划人是把文化和商业、知识和利润有机结合起来的人。二、市场调研：1、我们需要了解什么？2、调研的重心是什么？3、分享个案1、我们需要了解什么？开发商想要什么？我们需要了解什么？ 经济环境：经济增长、产业结构、城市化进程、家庭收入/支出的结构等政策环境：财政、货币、产业政策、住房政策、户籍政策行业环境：城市规划、房地产管理水平人口环境：人口总量、年龄、知识、家庭结构、人口迁移特征文化环境：建筑具有深刻的社会文化内涵技术环境：人的需求变化、生产关系的变化、人们关系的变化、区域/场所/空间/时间等概念的变化。片区市场研究片区总体规划（住宅/配套/人口等）、政府功能定位片区内房地产开发动态及物业的供需状况片区内物业的价格水平、营销方式分析 2）同行是谁？对手：背景、组织架构、资金状况、管理机制、决策机构、考核机制、土地储备、历年开发状况、未来项目开发计划楼盘：针对同区、不同区但定位相似的楼盘进行分析；价格、销售率、营销推广、户型等对比分析3）买家在哪里？2、调研重心Ⅰ：需求与买家房地产市场需求和买家的行为调研买家对某类物业的总需求量及其饱和点、房地产的需求发展趋势房地产市场需求影响产业结构变化：构成/分布/需求的层次状况买家现家/潜在需求、收入变化、及其购买能力与投向买家需求动机购买意向影响购买动机的因素购买动机的内型购买行为– 买家不同的购买行为、购买模式、影响其行为的社会及心理因素调研重心Ⅱ：产品2）房地产产品调研房地产市场现有的产品数量、质量、结构、性能、市场生命周期当前买家对房地产的环境、功能、格局、售后服务的意见及对某类产品的接受程度新技术/产品/工艺/材料的出现及其在房地产产品上的应用情况开发商产品的销售率和市场占有率建筑设计及施工单位的情况调研重心Ⅲ：价格3）房地产价格调研影响房地产价格变化的因素，政策价格政策影响房地产市场供求情况的变化趋势房地产商品价格需求弹性和供给弹性的大小开发商