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全国 35 个大中城市房屋销售市场价格简析 2004 年 09 月 09 日 10:21 国家统计局 房地产业作为国民经济新的增长点，为我国经济的快速增长做出了积极的贡献。2001 年全国房地产市场稳步升温，房屋销售价格同比上涨 2.2%。2002 年全国房地产市场仍呈火暴态势，上半年房屋销售价格同比上涨 3.6%。东南沿海地区和西部重点地区重点城市的房屋销售价格出现了较高涨幅。那么，全国三十五个大中城市房地产市场的价格水平如 何？理性程度如何？又有怎样的发展态势？下面将就 2001 年有关统计数据进行简单描述， 供研究参考. 房地产市场温度不均价格差异较大 如“表 1”所示，2001 年全国三十五个大中城市房屋销售价格抽样调查资料表明：三十五个大中城市中，房屋销售价格较高的城市是深圳、广州、北京、上海和南京，分别为6921.2、4957.2、4883.7、3820.6 和 3579.2 元/每平方米；较低的城市是西宁、郑州和银川， 分别为 1208.4、1463.1 和 1484.3 元/每平方米。房屋销售价格同比涨幅明显的城市是宁波、武汉、杭州、上海和银川，分别上涨 7.2%、6.1%、5.8%、4.4%和 4.2%；同比下降的城市是大连、昆明和海口，分别下降 0.4%、0.3%和 0.2%。房屋销售价格较高而同比价格涨幅又较明显的城市是上海，价格较低而同比价格涨幅又较明显的城市是银川。那么，全国三 十五个大中城市房地产市场状况与各地区经济状况、收入水平和人们消费取向的关系又如 何呢？ 全国三十五个大中城市房屋消费状况 如“表 2”所示，全国三十五个大中城市中购房建房消费占可支配收入比例较高的城市是宁波、呼和浩特、沈阳、厦门和上海，分别为 22.0%、16.9%、13.9%、13.2%和 12.6%； 比例较低的城市是昆明、青岛、杭州和福州，分别为 1.0%、1.0%、1.4%和 1.7%。可支配收入较高，购房建房消费所占比例较高的城市是上海和宁波；所占比例较低的城市是杭州 和福州。可支配收入较低，购房建房消费所占比例较高的城市是呼和浩特和沈阳。 表 1 -- 2001 年全国及 35 个大中城市房屋销售价格和价格指数表说明： 1、“价格指数”是 2001 年全国及各地区 1—4 季度房屋销售价格指数的简单平均数。 2、“销售价格”是 2001 年全国及各地区 1—4 季度（有效）房屋销售价格的简单平均 数。 从购房建房消费占可支配收入的比例看，全国三十五个大中城市房屋消费占整个消费的比重较小，人们对房屋消费还很谨慎，对房地产市场还在观望。房屋消费的需求何时释放，与各地区的经济发展前景和人们对收入的预期有关；与房地产市场的温度是否适中， 价格是否合理有关。随着市场经济的发展，消费者的消费理性程度与日俱增，房地产市场只有通过市场整合，使其监管有序、温度适中、价格变动与消费者的收入变化一致并日趋合理，才能有效地拉动房屋消费需求的释放，使房地产市场健康发展。那么，目前我国房 地产市场的理性程度、价格合理程度如何呢？ 表 2 -- 2001 年全国及 35 个大中城市居民可支配收入和房屋消费支出情况表说明： 1、“可支配收入”为年人均可支配收入。来源于全国住户抽样调查汇总数据，单位元。 2、“购房建房支出”为年人均支出，是非消费性支出。来源、单位同上。 3、“所占比例”为“购房建房支出”占“可支配收入”的比例。 房地产市场温度较高相对价格也较高 2001 年，全国三十五个大中城市房地产市场的价格呈现增长态势。我国西部大开发进入实施阶段、申奥的成功和加入 WTO 有力地推动了房地产业的发展。房屋销售市场出现了火暴的场面，有些地区出现了排队和计算机摇号购房的现象。2001 年全国房屋销售价格与上年相比增长 2.2%；2002 年上半年全国房屋销售价格与上年同期相比增长 3.6%。全国房地产市场温度较高，但未出现过热的现象,价格的增长是合理的。 表 3 -- 2001 年全国及 35 个大中城市居民可支配收入和房屋价格情况表说明： 1、“户均可支配收入”是按户均 3.4 人算出的户年可支配收入。 单位：元 2、“套房销售价格”是按每套房屋 100 平方米算出的套房价格。 单位：元 3、“倍率”为“套房销售价格”是“户均可支配收入”的多少倍。 国际上发达国家的房屋销售中，套房价格与消费者户均年可支配收入之比在 6 倍至 12 倍之间。我国的情况如“表3”所示：房屋销售相对价格比率（倍率）较高，北京、沈阳、贵阳的倍率超过了 12，南京、广州、大连和西安等城市的倍率都超过了 10，最低的在 5 至 6 倍。从数字来看，我国的房屋销售价格似乎是合理的，市场是理性的，但笔者认为不然。我国的房屋价格与房屋消费与国际上发达国家的房屋价格与房屋消费