房地产评估行业剩余法例题.pptxVIP

房地产评估行业剩余法例题;第2页/共61页;第3页/共61页;第4页/共61页;1. 某宗不动产建成于2000年底，此后收益年限为48年；2001年年底至2004年底分别获得纯收益83万元、85万元、90万元、94万元；预计2005年底至2007年底可分别获得纯收益94万元、93万元、96万元，从2008年底起每年可获得纯收益将稳定在95万元；该类不动产的还原率为9％。试利用上述资料测算该宗房地产2004年底的收益价格。;2. 某宾馆，其土地使用权使用年限为40年，自2000年6月始。该宾馆共有床位300张，平均每张床位每天向客人实收50元，年平均空置率为30%，营业平均每月花费14万元。当地同档次宾馆一般床位为每床每天45元，年平均空置率20%，正常营业每月总费用平均占每月收入的30％；该类不动产的还原率为8%。试估算该宾馆在2005年6月的市场价值。;a1=94（万元） a2=93（万元） a3=96 （万元） a＝95 （万元） r=9% n=48-4=44（年） t=3（年） ;① 年总收益A=300×45×365×（1-20%）=394.20（万元） ② 年总费用B=A×30%=118.26（万元） ③ 年纯收益C=A-B=275.94（万元） ④ 宾馆市场价值 ; 基本情况与项目修正情况 待估不动产A为一住宅型不动产。今在同一地区或邻近地区搜集了四宗类似不动产作为比较案例（B、C、D、E），待估不动产与四宗比较案例不动产的基本情况及有关项目修正情况见8-1。 ;第10页/共61页;第11页/共61页;3.计算过程 （1）项目修正 各交易案例均为正常交易，故不作修正，各比较案例交易情况条件指数均为100％。 ②时间差异修正 根据1999年10月以来的不动产价格指数，各比较案例交易日期之条件指数为： 案例B：(1+1%)12=112.68％； 案例C：(1+1%)10=110.46％； 案例D：(1+1%)7=107.21％； 案例E：(1+1%)2=102.01％； ;③土地使用权年期修正 因B、D、E宗比较案例与待估不动产之土地使用权年期相同，故不作修正；C宗比较案例修正系数计算如下（取不动产资本化率为7.5%）。 案例C: ④容积率修正 由表8-2之不同容积率下的条件指数，可对容积率进行直接修正： 案例B、E：1.8/1.8；;案例C：1.8/2.0； 案例D：1.8/2.2。 ⑤区域因素修正 各比较案例不动产区域因素和微观因素条件指数可由表8-1资 料求得： 案例B：100/(100+3-2+2)=100/103; 案例C：100/(100+2+3+2)=100/107; 案例D：100/(100-1+2+2)=100/103; 案例E：100/(100+3-2-3)=100/98。 ;⑥微观因素修正 与区域因素修正相类似: 案例B：100/(100+2+4-1)=100/105; 案例C：100/(100+0+2-1)=100/101; 案例D：100/(100-1-1+0)=100/98; 案例E：100/(100-2+1-4)=100/95。 ;（2）修正价格计算（见表8-3）;（3）价格计算 经分析，各比较案例不动产与待估不动产间的替代性较一致，且比较案例的修正价格较接近，故采用算术平均法计算试算价格。 V=（1250.26+1231.99+1216.60+1205.28）/4 =1226.03（元/m2），取整数1226元/m2。 根据以上计算，可知待估不动产在2000年10月的市场价值为1226元/m2。 ;;第19页/共61页;第20页/共61页;第21页/共61页;第22页/共61页; 为评估某写字楼2004年10月1日的正常市场价格，在该写字楼附近地区调查选取了A，B，C三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例，有关资料见下表：; 在表的交易情况中，正（负）值表示可比实例的成交价格高（低）于其正常价格的幅度；房地产状况中，正（负）值表示可比实例的房地产状况优（劣）于估价对象的房地产状况导致的价格差异幅度。 另假设人民币与美元的市场汇率2004年3月1日为1:8.4，2004年10月1日为1:8.3；该类写字楼以人民币为基准的市场价格2004年1月1日至2004年2月1日基本保持不变，2004年2月1日至2004年5月1日平均每月比上月下降1％，以后平均每月比上月上升0.5％。 试利用上述资料测算该写字楼2004年10月1日的正常市场价格。;测算该写字楼2004年10月1日的正常市场价格如下：;某土地征地、安置、拆迁及青苗补偿等费用为每亩10万元，土地开发成本为每平方公里