物业设施设备的管理方案.docxVIP

其次节 设施设备治理 XXXX 物业在具体争论 XXXX 物业治理邀标书的根底上，结合多年高档写字楼、住宅的物业设施设备治理阅历，针对该工程智能化程度高、设施设备齐全、容量大、数量多、分布广的特点，进展细致的综合技术分析，并在此根底上提出“点阵统一、重点掌握”的工程设施设备治理模式，通过制定严格的治理制度、严谨的工作标准、周密的维保打算等，到达对设备运行和维护的掌握，为 XXXX 供给安全牢靠大的动力支持。 一、设施设备治理的技术分析 对工程设备进展深入、准确的综合分析，是做好工程设备治理的前提和根底，只有做到对设备知根知底，方能在工作时胸有成竹。为此，XXXX 物业细心组织了各专业工程师对 XXXX 的设施设备系统进展专业的调研，全面、详尽的技术分析。 财宝金融中心XXXX 配套齐全、功能简单，设施设备的数目相当大。主要设施设备系统组成如下： 财宝金融中心 智 消 供 公 电 给 VRV 能 防 配 共 梯 排 空 化 系 电 照 运 水 调 系 统 系 明 输 系 系 统 统 系 系 统 统 统 统 在此，我们按工程设备系统分类逐一对其进展技术分析，为制定工程设备治理思路和具体措施供给依据。 〔一〕供配电系统1、系统组成 XXXX 的供配电系统是一个浩大的供配电系统，是整个 XXXX 的动力心脏，总容量 6000KW 它包括高压供电系统、低压配电系统和双电源供电系统，包括： 进线电源 高压开关柜 低压开关柜 干式变压器 母线槽 继电保护 中心信号屏 双电源切换柜 2、高压配电系统特点分析 高压配电系统具有显著的系统大、分散广、设备简单、技术要求高的特点,XXXX 全部的动力用电由它供给，这也是今后XXXX 动力保障的最关键点，其运行牢靠与否，直接打算了 XXXX 能否正常运作， 物业功能能否正常发挥的最主要因素！因此，这也是我们将其列入工程设备治理的重中之重的根本缘由。为了把控好这一重要环节，这就要求我们从多方面做好工作；操作流程： 在高压设备上工作，必需持有工作票，并填写操作票。至少应有 两人在一起工作，一人工作，一人监护。 电气设备、线路检修应严格执行停电、验电、放电、装设接地线、悬挂标示牌和装设临时遮栏等安全措施，安全措施未完成不得开头工作。 停电操作应按先分断断路器，后分断隔离开关，先断负荷侧隔离开关，后断电源侧隔离开关的挨次进展，送电操作的挨次与此相反， 严禁带负荷拉合隔离开关。 用手动机构分合断路设备及隔离开关、用验电器及用绝缘杆装、拆地线时，应带绝缘手套，操作室外设备时还应穿绝缘靴。 带电装卸高压熔丝管和熔丝时，应使用绝缘夹钳或绝缘杆，带防护眼镜和绝缘手套并站在绝缘垫〔台〕上操作。 以下操作工程应填入操作票内： 应分合的断路器和隔离开关； 断路器小车的拉出、推入； 检查断路器和隔离开关的分合位置、带电显示装置指示； 验电；装设、撤除临时接地线；检查接地显示是否撤除； 检查负荷安排； 安装和撤除遥控回路、电压互感器回路的操作件，投入或解除自投装置，切换保护回路和检查是否有电压等。 3、低压配电系统特点分析 低压配电是 XXXX 供电网络中的根底系统，具有设备数量多、设备分散面广的特点，而且此局部设备又是供配电系统中操作使用最频繁的局部，因而设备的故障率也相对较高。需要有足够的运行维护人员对各设备分布点进展亲热的监控，加强日常巡察，随时作好设备的例行维护治理工作，一有故障先兆，必需准时予以处理，防止消灭恶性设备事故的发生。操作流程： 检修电气设备、线路时，要先停电、验电并在开关上悬挂标示牌后，方可进展工作。 带电工作必需经领导批准，制定安全措施，并有人监护。 机械运转时，制止检修、必需运转中检修的设备，要有牢靠的安全措施，并有人监护。 电气设备线路在未确认有无电时，要按有电对待。 安装电气设备、线路时，必需保证安全设施齐全、牢靠。检修电气设备、线路不得擅自撤除，更改安全防护装置。 登梯作业时，梯子及梯子的放置要结实牢靠。制止两人在同一高梯上工作。登梯电工作业必需有人监护。 在顶棚内工作前，要先检查其结实程度，工作时要有良好照明。 两米以上的高空作业，必需系好安全带，不许上下投掷物品。 使用移动式电气设备及手持电开工具要装漏电保安器。 停、送电和试车工作都必需有专人指挥负责。 修理、检修、工作完毕，要认真检查工作质量，清点工具材料， 并在确认设备、线路上无人工作后，方可摘下标示牌，合闸送电。 运行过程中，分路开关跳闸先查明缘由，如一时查不清可试送一次， 假设不成功则不再送，应报告主管查明缘由，排解故障后才能送电。 〔二〕电梯系统1、系统组成 XXXX 的电梯运输系统总体数量大、分布广、将来的使用频率极高，是将来人流、物流运输的主要途径。主要分布如下： 地下一至四层及首层、二层等六个公共区楼层设有三部特地的穿梭电梯效