北京星竹园房地产项目运作报告.pptVIP

区域及周边相同物业类型产品近期交易情况参考及同本项目的5级加权对比 定位依据-同类产品对比 价格定位 价格定位 第九十五页，共一百四十八页。 动态价格涨幅预测 价格定位 涨幅参考来源于： 北京市06年1-12月房地产宏观市场运行情况 权威机构对2007年市场的整体评估 06年北京房地产市场价格涨幅 2006年区域及环线市场价格涨幅参考 价格定位 第九十六页，共一百四十八页。 价格推导公式 X = 24450 本案产品价格推导 = 23623.27 250000 区域价值/高品质 [ ] ( 9% + 12% )÷2 X 4 12 1+ 价格定位 第九十七页，共一百四十八页。 产品类型 总户数（套） 可售面积（建筑平米） 销售均价（元） 产品总销金额（元） 高板 149 48860 25000 1，221，500，000 联排 4 总量 153 48860 25000 1，221，500，000 住宅部分48860平米总销金额约：人民币12.2亿 整体销售均价：约25000元/平方米 价格定位 第九十八页，共一百四十八页。 叁—营销推广 第九十九页，共一百四十八页。 销售执行 第一百页，共一百四十八页。 项目操盘总体思路 操盘分析思路 B、工程进度 1#楼现出正负零，2#楼已出地面三层，鉴于整个项目的销售进度安排，建议在07年年底实现整体工程封顶，进入全面内装阶段，同时，2#楼工程进度相对较快，因选择此楼内设计样板间。 C、客户积累 项目目前在市场上没有任何推广，没有树立市场形象和市场声音，客户的前期积累需要1-2月左右，因尽快推进整个项目的各项节奏。 A、产品细分 1#楼产品 紧邻规划路、北侧为住宅和办公建筑，现为大量待拆迁平房区，可前期入市，通过前期价格杠杆，快速销售，实现资金回笼和热销态势建立 2#楼产品 产品性价比较高 ，景观效果最好，可作为后期推盘量，提升整体项目的价格，销售速度可能适当放缓，但可提升项目品质，树立项目品牌 D、市场判断 区域市场高端产品供应有限，价格呈上涨态势 区域及周边有竞争楼盘基本在07年8月左右入市，竞争节点的把控 把握契机 尽快启动 第一百零一页，共一百四十八页。 竞争市场 缘溪堂100套将于2007年8月投入市场，长河湾A11\12\13号楼以及观缘等项目陆续有放量，应尽快把握市场时机。 根据市场竞争状况，把握市场契机，采用借势、积累、挡截等手段尽快确立项目市场地位 景观营造 项目虽紧邻动物园天然生态公园，但项目南侧5600平米绿化景观带应及早启动，项目内部景观应早于外部景观。 豪宅类产品对景观、环境有较高的要求，项目目前周边环境难以勾勒豪宅生活品味。 工程进度 2006年下半年正式开工，2007年年底前主体完工，08年内部装修阶段，08年底交房 北京高端住宅项目，通常在项目进入准现房阶段开始发售 环境建设 2007年应当启动地块周边的拆迁和道路建设，为配合项目整体销售，给客户以信心 项目周边目前的环境和道路情况是项目瓶颈之一 时机选择 入市依据 项目操盘总体思路 销售策略：入市时机选择 2007年5—7月客户积累市场预热，2007年8月开盘销售，根据客户的积累情况、意向及竞争对手的供应情况，抢占市场空白 第一百零二页，共一百四十八页。 弱形象高产出低投入 高形象高产出高投入 高品牌高产出低投入 项目推盘策略 项目推盘策略 第一百零三页，共一百四十八页。 预热期 销 售 期 预热期 销 售 期 预热期 销 售 期 开盘 交 叉 互 动 逐 级 引 爆 时间 逐级引爆 交叉互动: 项目推盘策略 项目推盘策略 A B C D E 第一百零四页，共一百四十八页。 由于施工进度相对可竞争项目较 慢，产品没有充分全面得到市场认可，应以低价入市分组团销售 把项目一期分为四个组团按照由依据产品类型，低开高走先差后好的顺次向市场释放以销售速度占市场先机，达到较高的市场占有率，实现快 速资金回笼 顺序为: A组团?B组团?C组团?D组团?联排 项目推盘策略 项目推盘次序 A B C D E 第一百零五页，共一百四十八页。 产品定位 “乱差”的周边环境，与项目的高端性之间的矛盾 本项目大环境好的到不必说 但周边小环境糟糕的没法说 第六十三页，共一百四十八页。 阻力克服： 近期靠人工造景，未来靠城市规划 产品定位 第六十四页，共一百四十八页。 用人造小环境全力打造静巷大宅风范 以独特的园林景观，建筑小品，道路动线，灯光系统，整 体设计等营造出小环境，在相对糟糕的周边环境中设计出 独特的优质“孤岛”环境，让来访的客群