中原深圳市森林一号营销策略报告.pptVIP

森林一号 天生别墅地 世界第一大球会旁 ? 2700万m2森林湖 ? 理想墅 属性定位 第三十一页，共八十页。 凌驾于世界第一之上的高度 形象定位一 第三十二页，共八十页。 与世界第一大球会为邻 ——被仰望的私家属地 形象定位二 第三十三页，共八十页。 营销的跨界 第三十四页，共八十页。 剩余单位：8栋（6套）、15栋16栋（20套）、19栋（15套）、20栋（18套） 第三十五页，共八十页。 我们的一切研究都必须以现实条件为基础，以客户的目标为导向 所面临的问题 在市场利好的条件下，实现项目价值最大化； 产品、位置不明晰，认知程度偏低； 对外形象与产品档次不符 ； 一二期产品没有明显差异点； 第三十六页，共八十页。 营销总体思路 占领森林生活制空权—凸显在高尔夫与森林别墅之间的生活方式—展现产品稀缺色彩—建立舆论体系 高位营销 高形象 高姿态 高收益 + 组合营销链 产品链 形象链 品牌链 第三十七页，共八十页。 核心销售策略 强调区域价值超越，借势东扩、强化北进，建立近郊别墅标竿地位 做好维护，体现别墅品味，实现口口传播 项目对比提升三个竞争力（客户的跨界、定位的跃位、营销的跨界），树立项目品牌效应 第三十八页，共八十页。 第二阶段 第三阶段 第一阶段 整体战略思路 客户积累阶段 清晰产品对外形象,明确产品卖点. 1、放大项目纯粹优势，以大型活动引发焦点。 2、以户外清晰形象，以液晶电视传播现场纯粹的环境。 持续销售阶段 1、持续延伸全新形象，持续高端调性 2、针对主力销售单位，逐一放大产品卖点，形成本阶段主力攻击点 3、利用圈层活动形成口碑传播，保证剩余单位的热销。 开盘阶段 1、以稀缺形象入市，形成身份认同 2、推出部分单位制造市场饥渴度。 以点破杀 以高拉低 高抬低走 第三十九页，共八十页。 推售策略 优劣搭配： 每组推出单位包括叠加及联排单位，以吸纳不同的客户群。 限量速销： 1）以两个月为周期，分批推出剩余单位 2）每次推出40-50套，在市场及客户中造成稀缺性 第四十页，共八十页。 8月中——9月底 10月初——10月中 10月底——11月底 12月 推售策略 清晰产品对外形象,明确产品卖点. 1、放大项目纯粹优势，以大型活动引发焦点。 2、以户外清晰形象，以电视传播现场纯粹的环境。 1、持续延伸全新形象，持续高端调性 2、针对主力销售单位，逐一放大产品卖点，形成本阶段主力攻击点 3、利用圈层活动形成口碑传播，保证剩余单位的热销。 10月中第一次开盘 11月底第二次开盘 开盘阶段 1、以稀缺形象入市，形成身份认同 2、推出部分单位制造市场饥渴度。 宣传主题 与世界第一大球会为邻 ——被仰望的私家属地 推售单位 剩余叠墅单位（约45套） 剩余单位 媒体组合 户外为主（全方位扭转形象） 报纸广告（特区报） 网络硬广告 论坛、新闻 液晶电视、直邮 每周现场活动 户外 报纸广告（特区报） 网络硬广告 论坛、新闻 液晶电视、直邮 每周现场活动 户外 网络硬广告 论坛、新闻 液晶电视、直邮 每周现场活动 时间节点 与世界第一大球会为邻 ——被仰望的私家属地 档次/位置炒做浮出 产品吸引促进销售 圈层活动引起共鸣 第四十一页，共八十页。 线上媒体选择 户外广告：梅林关、梅观高速、莞深高速、深南大道、滨河大道、北环大道中建议选择4块。东莞户外广告利用现有广告牌资源。 报纸广告：《深圳特区报》、《东莞日报》 液晶电视：传播项目现场环境 直邮：香蜜湖片区、华侨城片区、银湖、红树湾、南硅谷、宝马等名车车主等，东莞豪宅片区 短信：来访客户、豪宅片区客户等 网络：深圳房地产信息网 网站：发布项目信息 第四十二页，共八十页。 线下活动与辅助媒体结合 线下推广主要解决营销节点的人气聚集、活动的延续性以及销售期的客户积累三大问题。 时效性推广与活动紧密配合，短信、直邮、网络等，充分结合、销售节点进行展开攻击。 第四十三页，共八十页。 接待方式建议 预约看楼，启用尊贵客户接待系统 第四十四页，共八十页。 高端活动建议 公关活动：森林一号体验开放周 时间：9.14-9.20 地点：利用一期展示区、样板房 作用：体现项目调性和品味，为二期认筹冲刺积累客户 形式和内容： 现场举办调性活动，在会所举办小品音乐；在样板房内举办空间艺术展和奢侈品饰品或手表展，通过名模穿戴首饰、名表进行活动展示，体现高端氛围营造生活品味 第四十五页，共八十页。 形式： VIP客户露天酒会 时间：2007.8月底 参与人员：老业主、相关专业人员、媒体、VIP客户 其他联接: 联系陆虎车友会\汇丰银行VIP客户等 活动安排：创造良好的主客沟通环境，以自由轻松的格调为主，工作人员借助酒会的轻松氛围，主动与客户沟通，推荐项目。 活