全过程投资成本控制案例.ppt

（3）风险地价。当房地产项目的利润低于某一数值时，会影响融资伙伴和参建各方主体参与项目建设的积极性，该利润点时的土地价格即为风险地价。房地产市场一般的正常的开发利润为20%。 本项目宗地实际拍卖时，楼板地价起拍价为4800元/平方米，略低于基准地价，最终成交价为6445.4元/平方米，处于风险地价5488.4元/平方米和高极限地价7730.2元/平方米之间，如要实现正常利润，必须通过降低开发成本或提高售价途径。 3.4融资阶段投资成本管理 由于建设项目投资量巨大，建设周期较长，投资人一般不可能全资投入至项目建成投运，必须寻求负债投资拼盘。实现这个投资拼盘的过程即为融资，融资解决了建设项目的钱袋子。融资方案一般在项目建设方案确定后生成，根据已编制投资估算，结合项目实施组织和拟定的建设进度计划构建管理方案，通过融资结构、融资成本和融资风险分析进行多方案比选，确定最有利的融资方案，并由此作为融资后建设项目财务分析的基础。 3.4.1成本管理主要内容 （1）融资前财务评价。融资前财务评价是项目决策中为了制定项目财务可行性所进行的一项重要工作，在现行会计准则、会计制度、税收法规和价格体系下，通过财务收入成本的预测，编制财务报表，计算评价指标，进行财务盈利分析，是投融资决策的重要依据，在建设盈利项目中占据极重要的地位，解决投资人的核心动力问题。 （2）融资方案设计。项目的融资方案构建在投资估算和拟定进度计划的基础上，应对资金来源、资金筹措方式、融资结构、数量和进度等做出整体安排，其中筹资进度一般对应于项目各年度投资计划，以满足于项目投资资金的使用要求。 （3）融资后财务评价。在融资前财务评价可以接受的前提下，进行融资后的项目盈利能力分析，偿债能力分析等，进而判断项目方案在融资条件下的合理性。融资后财务评价是比选融资方案、进行融资决策和投资者最终决定出资的依据。虽然项目融资决策阶段必须进行融资的分析，但是局限性极大，实践中，在项目融资决策后，还需要进一步深化融资后分析与评价，完成最终融资决策。 3.4.2融资方案比选 房地产开发项目建设周期中从获得土地到满足预售条件，开始回收投资成本，历经设计方案、初步设计、施工图设计、融资决策、工程合同发包、施工至满足预售条件的进度节点各阶段，过程中必须完成大量相应的建设程序规定的审批工作，分别按2年、2.5年、3年融资测算。 （1）2年融资期投资估算表 序号 项目名称 总价（万元） 备注 1 土地费 170465 2 建安费 124620.9 含配套及管理费 3 融资额 191805.8 6.5成 4 融资费率 0.1664 1.082-1 5 融资成本 31916.5 6 开发成本中占比 9.03% 353348.3 （2）2.5年融资期投资估算表 序号 项目名称 总价（万元） 备注 1 土地费 170465 2 建安费 124620.9 含配套及管理费 3 融资额 191805.8 6.5成 4 融资费率 0.2122 1.082.5-1 5 融资成本 40701.2 占开发成本11.52% 6 比2年融资成本增加 8784.7 27.52% 3年融资期投资估算表 序号 项目名称 总价（万元） 备注 1 土地费 170465 2 建安费 124620.9 含配套及管理费 3 融资额 191805.8 6.5成 4 融资费率 0.2597 1.083-1 5 融资成本 49814.3 占开发成本14.10% 6 比2年融资成本增加 17897.8 56.08% 3.4.3方案评价 （1）2年融资期。本开发项目为大型高层住宅小区，从获得土地到满足预售条件通常需要2年时间，因此2年融资费用是开发商应承受的正常开支，如果融资期小于2年，则认为是开发商管理出效益的额外收入。 （2）2.5年融资期。大型项目建设存在许多不确定因素，当不利因素作用叠加时易使项目建设进度计划产生延误，如政策调整、市场变化、设计缺陷、审批环节掉链子、不明地质条件、施工承包人实力不足等方面均有可能影响开发项目的正常推进，针对本开发项目，2.5年融资期可认为是项目融资成本可接受的上限，在进度控制上必须控制不利因素的副作用。 （3）3年融资期。如果说高层住宅小区从土地到满足预售条件建设期花了三年时间，那一定有严重的意外因素影响，否则就是与销售策略有关，出现了捂盘惜售的概念。只有房地产形势异常的好，价格上涨明显大于融资成本，才有可能延后预售。按目前宏观调控政策，房价上涨属严控范畴，为保证建设资金链正常延续，本开发项目3年融资期绝不可取。 3.5设计阶段投资成本管理 3.5.1成本管理主要内容 建设工程设计是将构思转