第四章房地产投资项目的财务分析.pptVIP

* 第三十一页，共四十五页。 * 计算过程分析 1. 购房总款25万元，首付20％. 已知：P=20万元，i=5.51%，n=20年 （1）等额还款法： 每月还款A=P(A/P,5.51%/12,240) = P·[(1+i)n·i] / [(1+i)n – 1]＝1376.9元 20年本利合计＝20×1376.9=330457.18元 （2）等额还本法： 每月还本A＝200000/240=833.33元 第1个月还息I1=200000×5.51%/12=918.33元 第1个月共还款A1=833.33+918.33＝1751.67元 同理第2个月共还款A2=833.33+(200000-833.33)×5.51%/12=1747.84元 这样一直算到最后一个月： A240=833.33+833.33 ×5.51%/12=833.33+3.83=837.16元 合计共还款＝1751.67+1747.84+…+837.16=310659.17（元） 第三十二页，共四十五页。 * 第四章 房地产投资项目的 财务分析 一、财务分析的含义 财务分析是从房地产项目或企业角度对项目进行的经济分析，具体讲即根据政府现行财税制度、价格体系和有关的法律、法规，计算分析项目的财务效益和费用，考查项目的盈利能力、清偿债务能力等财务状况，据以评价项目财务可行性。 第一页，共四十五页。 * 二、财务分析的程序 （一）分析和估算项目的财务数据； （二）分析财务基本报表； （三）分析财务指标； （四）提出财务分析结论； （五）进行不确定性分析。 第二页，共四十五页。 * 第一节 房地产投资财务数据的估算 一、房地产总投资的估算 房地产总投资是指项目在一定时期内为生产和销售房地产而花费的全部成本费用。 （一）总费用的构成 1、房地产开发直接费 1）土地使用权获取成本； 2）前期工程费； 第三页，共四十五页。 * 1）可行性研究费； 2）规划设计费； 3）工程水文地质勘测费； 4）七通一平费。 （3）建安费 （4）基础设施费 （5）公共配套设施费 （6）不可预见费 （7）开发期间税费 第四页，共四十五页。 * 2、房地产开发间接费用 （1）管理费用 （2）销售费用 （3）财务费用 第五页，共四十五页。 * （二）总成本费用的估算 1、开发成本的估算 （1）土地使用权获取费 1）国有土地使用权获取费 一般采用市场比较法，根据政府近期出让的类似地块的出让金数额、并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、出让年限、周围环境状况及土地现况等因素修正。 也可根据城市的基准地价或平均标定地价，根据项目所处地段等级、用途、容积率、使用年限等进行修正得到。 第六页，共四十五页。 * 2）集体土地征用费 征用耕地：土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗补偿费。土地补偿费为该耕地被征用前三年平均年产值的6～10倍。安置补助费安需安置的农业人口计算，每一个需要安置的农业人口的补偿标准为该耕地被征用前三年平均年产值的4～6倍。 其他土地：由省、自治区、直辖市参照耕地补偿费和安置补偿费的标准规定。 3）拆迁安置补偿费 拆迁安置费是指开发建设单位对被拆除房屋的使用人，依据有关规定给予安置所需的费用。一般情况下应按照拆除面积给予安置，分为原地回迁安置与异地永迁安置。 第七页，共四十五页。 * 拆迁补偿费是指开发建设单位对被拆除房屋的所有权人，按照有关规定给予补偿时所需要的费用。拆迁补偿的形式可分为产权调换、作价补偿或二者结合的形式。 产权调换的面积按所拆房的建筑面积结合新安置地点计算；作价补偿的金额按照所拆除建筑面积的重置价格结合市场行情等计算。 第八页，共四十五页。 * （2）前期工程费 1）前期规划、设计、可研费等。规划设计费为建安费的3％左右，可研费占项目总投资的1％～3％，水文地质勘测费为设计概算的0.5％左右。 2）“三通一平”或“七通一平”等土地开发费。根据实际情况，参照有关标准估算。 第九页，共四十五页。 * （3）建安工程费 指直接用于工程建设的总成本费用，主要包括建筑工程费、设备及安装工程费以及室内装修工程费等。 估算方法： 1）单元估算法：以基本建设单元的综合投资费用乘以单元数，得到项目或单项工程总投资费用的估算方法。 2）单位指标估算法：以单位工程量投资费用乘以工程量得到单项工程费用的估算方法。 第十页，共四十五页。 * 3）工程量近似匡算法：采用类似于概预算的方法，先匡算工程量，再套当地概预算定额标准，近似估算出费用。 4）概算指标法：采用综合的单位建筑面积和建筑体积概算指标，计算整个工程费用。 5）类似法：根据建安工程中各项目所占的比例进行估算。 第十一页，共四十五