首批公募REITs发行看点全解析.docxVIP

正文目录 TOC \o 1-5 \h \z \o Current Document 哪些公募REITs即将上市? 4 \o Current Document “公募基金+ABS”结构是亮点5 \o Current Document 首批公募R日Ts如何定价？ 8 \o Current Document 模型介绍：自由现金流贴现法8 \o Current Document 模型要点一：现金流预测9 \o Current Document 模型要点二：折现率选择9 \o Current Document 模型要点三：工程预测期确定10 \o Current Document 公募R日Ts收益来源？ 11 \o Current Document 收益来源之一：基础设施公募REITs具有派息率特征11 \o Current Document 收益来源之二：关注资产端扩募对价格影响12 \o Current Document 收益来源之三：公募REITs价格受情绪因素影响12 \o Current Document 公募REITs风险、收益适中 12公募R日Ts如何参与？ 14 \o Current Document 一级市场14 \o Current Document 二级市场14 \o Current Document 公募REITs投资者参与流程15（一）网下询价与认购15 （二）上市与交易17 风险提示19 公募R日Ts收益来源？ 基础设施公募RETs本质是不动产证券化，其价格变动分别来自资产端和产品端。资产端 视基础设施工程运营情况而产生REITs基金的股息及资产增值收益，主要收益影响因素包 括基础设施工程所属行业的平均收益率水平、行业大周期、工程资产成长性、资产管理人 投资运营水平等基本面，通常引导公募REITs价格长期趋势性变动。产品端价格在资产端 估值变动的基础上还受权益类产品属性的波动影响，影响REITs二级市场价格的市场因素 包括其他资产价格、市场情绪、流动性等，主要造成公募REITs短期估值波动。 图表6 :基础设施公募R日Ts收益来源 收益来源之一：基础设施公募RETs具有派息率特征 基础设施公募RETs的派息来自于底层资产可分配现金。基础设施公募REITs以底层资产 持续、稳定的现金流收益为派息来源。上交所、深交所分别发布的《基础设施REITs业务 试行方法》中均规定基础设施公募REITs要以获取租金、收费等稳定现金流为主要目的， 收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的90%,工程每期产生的可分配现金额 是公募REITs派息来源。 高派息率是基础设施公募RETs显著特征。基础设施公募REITs兼具股性和债性，其中股 性指公募基金将从投资者处募资所得穿透ABS直接投资于工程股权，债性表达在稳定的高 派息率。国家发改委下发的《关于做好第一批基础设施REITs试点工程申报工作的通知》 规定基础设施公募REITs需满足预计未来3年工程净现金流收益率（预计年度可分配现金 流/目标不动产评估净值）不低于4%的要求。与股票、债券比照来看，基础设施公募REITs 要求的派息率4%是2012年以来股票派息率的2-4倍，并高于十年期国债收益率。 图表7 ：股票派息率与十年期国债收益率比照 注：股票派息率计算方式为每年12月31日A股市场平均派息率，十年期国债收益率取年内平均值 资料来源：Wind,收益来源之二：关注资产端扩募对价格影响 资产端方面，除宏观经济、行业景气度等基本面对公募R日Ts价格产生影响外，工程投融 资决策尤其是扩募对二级市场价格也会带来较大影响。据《基础设施REITs业务试行方法》 及相关要求，公募REITs假设存在兼并或收购计划时，可按照监管规定通过基金份额持有人 大会进行扩募“再融资”。公募REITs扩募对二级市场价格的影响需关注以下几个要素，首 先是拟收购资产质量，一般认为为开展生产经营收购高质量工程资产有助于提高公募REITs 单位净值。其次是新收购资产工程估值，注意所收购资产是否出现严重沽价或折价现象。 最后是REITs基金否有足够债融空间，通过债权、股权和内部现金流资源结合方式扩募融 资对REITs杠杆率产生不同影响，从而进一步影响收购后基金每单位资产净值与分红。可 关注是否储藏充分的同类工程以满足REITs工程未来扩募需求。 收益来源之三：公募R日Ts价格受情绪因素影响借鉴海外市场，市场情绪、流动性等因素或影响公募R曰Ts产品价格，但由于我国公募 R曰Ts市场仍在初创期，短期显现或不明显。 市场情绪方面，资本市场风险偏好影响公募R日Ts价格。资本市场风险偏好下行将带动投 资者追求稳定增长类资产，公募REITs作为一种派息率高、收益稳定的