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案例资料 小王现年25岁，工作稳定，年税后收入10万元，收入年增长率5% ，之前无任何储蓄。 小王希望5年后买房，目标购买区房价目前0.8万元/平方米，面积100平米，预计未来房价每年增长5%。 银行贷款额度是房价的8成，利率6%，小王打算50岁前清偿贷款。 小王的年平均投资报酬率4%。 请问： 小王应如何储蓄，才能实现购房计划？（为实现购房，估算小王应有的储蓄率） * 精品课件资料 计算步骤 目标住房5年后价格 =0.8万元/平方米×100平方米 ×（1+ 5%)5 = 102.1万元 目标住房所需首付款 =102.1万元×20%=20.42万元 目标住房所需贷款 = 102.1万元×80%=81.68万元 假定小王购房前的储蓄率是s * 精品课件资料 计算步骤（续） 第一年储蓄终值=10×（1+5%）0 × s×（1+4%）4 =11.70s 第二年储蓄终值=10×（1+5%）1 × s×（1+4%）3 =11.81s 第三年储蓄终值=10×（1+5%）2 × s×（1+4%）2 =11.92s 第四年储蓄终值=10×（1+5%）3 × s×（1+4%）1 =12.04s 第五年储蓄终值=10×（1+5%）4 × s×（1+4%）0 =12.16s 五年后小王供积累资金=59.63s万元 小王购房前的应有储蓄率s=20.42÷59.63=34.2% * 精品课件资料 计算步骤（续） 购房后，小王如果采用等额本息法偿还方式 每年应还房贷本利和=81.68万元÷（P/A, 6%, 20) =7.12万元 小王第六年年收入= 10万元×（1+5%）5 =12.76万元 第六年应有储蓄率s=7.12÷12.76=55.8% 结论 小王前五年储蓄率应达到34.2%，第六年储蓄率应达到55.8%。 据此，可以适当提高首付比例以后25年还款期中，随着收入增长，为偿还住房贷款的储蓄率逐步下降。 * 精品课件资料 （二）换房规划 随着人生阶段的转变和收入增加，住房需求会逐渐升级。 单身或新婚阶段，以小户型住房为主 小孩出生后，转换为大户型，并考虑周边教育条件 人至中年，经济条件允许，可再次换房 退休时，可考虑医疗保障齐全、居住环境较好的小户型住房 换房需要考虑的因素 有无能力支付换房所必须支付的首付款 有无能力偿还换房后的贷款 * 精品课件资料 （二）换房规划（续） 案例资料：郭先生现年40岁，他看上一套价值100万元的新房。郭先生旧房当前市价50万元，尚有20万元未偿贷款。如购买新房，郭先生打算55岁前还清贷款。银行最高房贷按揭为7成，贷款利率6% 换房需要筹集的首付款 =新房首付款（新房总价-新房贷款） － 旧房余值（旧房总价-旧房贷款） =100万×30% -（50万-20万）= 0元 换房后每年应偿贷款 =70万 ÷（P/A, 6% , 15）=7.21万元 如果不换房，郭先生每年应偿贷款 =20万 ÷（P/A, 6% , 15）=2.06万元 换房后，还款压力增加较多。 * 精品课件资料 （三）房屋投资规划 投资房产的收益 租金收入 买卖差价 投资房产要考虑的因素 未来租金走势 未来房价走势 购房的成本，包括：资金成本（利率）、房屋折旧、维修费用、房屋空置成本、买房租房的各种税费 案例略 计算房屋投资的现金流出现值和流入现值 计算房价出售现值时，应使用房屋投资的必要报酬率 * 精品课件资料 三、购房的其他费用 （一）普通居住房的购房税费 营业税：由卖方承担；购房满5年的，免征营业税；购房未满5年的，征买卖差额的5.25%-5.55% 个人所得税：由卖方承担；购房满5年且唯一房，免征个人所得税；否则，征买卖差额的20%，或卖出价的1%（由卖出方选择） 契税：由买方承担； 首次购房：房屋面积140平以上，征卖出价的3%；90平米-140平米的，征卖出价的2%；房屋面积90平米及以下的，征卖出价的1%。 二次购房无论面积多大均按4%缴纳 。 其它税费： 交易手续费、权属登记费、权证费、抵押登记费 * 精品课件资料 * 第六章 居住规划 第一节 居住规划概述 第二节 租房与购房的决策 第三节 购房规划 第四节 住房贷款规划 第五节 我国的房产制度与市场 第六节 房产投资 * 精品课件资料 第一节 居住规划概述 一、居住规划的重要性 迫使个人或家庭有目的地储蓄 与子女教育、退休规划相比，居住规划可供准备的时间较短 住房支出数额巨大 有利于科学选择合适的住房 是否买房、买房的价位和区域决策，需要细致周全的规划 有利于合理选择贷款计划 只有事先进行居住规划，规划购房现金流，才能进行住房贷款数额、还贷方式、贷款年限决策 * 精品课件资料 二、个人购房动机 （一）自己居住 要考虑自身支付能力和居住质量 居住质