资产评估学（全套课件）.ppt

第 五 章 土地使用权评估 概述 土地与土地使用权 土地的分类 土地使用权取得方式 地价特征 土地价格的影响因素 土地使用权评估的理论依据 一、土地与土地使用权 土地分类 土地使用权取得方式 ★评估对象：土地价格，是以土地使用权有期限转让为前提，是土地使用者取得土地使用权和相应年期内土地收益的购买价格 地价特征   二、土地价格的影响因素 一般因素 经济因素；社会因素；行政因素；心理因素 区域因素 商服繁华因素；道路通达因素； 交通便捷因素； 城市设施状况因素；环境因素 个别因素 位置、地形地质、面积、 形状、利用状况 三、土地使用权评估的理论依据 地租理论 地租的占有是土地所有权借以实现的经济形式。 ◎级差地租 ◎垄断地租 ◎建筑地段地租 ◎矿山地租 地价理论 区位理论 区位是决定城市土地利用价值的重要因素 区位是衡量地租、地价的主要标尺 四、我国土地资产的价格体系 基准地价 标定地价 土地使用权出让底价 市场交易价 地产出租价格 五、土地使用权评估的收益法 收益法的基本原理： 未来获得的纯收益折现到评估基准日的货币总额 适用于有收益的地产评估 收益的相关内容： ﹡客观纯收益 ﹡客观总收益 ﹡客观总费用 （一）收益法相关问题 收益额的确定 实际纯收益与客观纯收益 未来客观纯收益=客观总收益—客观总费用 资本化率的确定方法 纯收益与售价比率法； 安全利率+风险调整值； 投资风险、收益率排序法 （二）收益法计算公式 土地价格 = ( 房地产纯收益 - 建筑物纯收益 ) / 土地资本化率 建筑物纯收益 = 建筑物现值×建筑物资本化率 建筑物现值 = 重置价- 年折旧费×已使用年数 年折旧费 = 建筑物重置价/ 耐用年限 应用举例 六、土地使用权评估的成本法 基本公式 土地价格 = 土地取得费 + 土地开发费 + 税费 + 利息 + 利润 + 土地增值收益 土地开发费用构成 基础设施配套费、公共事业配套费、小区开发配套费 投资利息的确定 自有资金和借入资金都要计算利息。 土地取得费用计息期应为整个开发期和销售期；土地开发费用如果是均匀投入，计息期为开发期的一半。如果是分段均匀投入，计息期为各段时间的一半  接受委托阶段 评估准备阶段 现场工作阶段 对设备进行分类 逐台核实评估对象 设备鉴定(技术状况、使用情况、质量、磨损程度) 评定估算阶段 确定设备评估经济技术参数 撰写评估报告及评估说明，整理评估底稿 评估报告的审核和报出阶段 二、机器设备评估的基本程序 三、成本法在机器设备评估中的应用 机器设备评估中最普遍、最重要的方法 机器设备评估值＝重置成本－实体性贬值 －功能性贬值－经济型贬值 机器设备重置成本含义 复原重置成本 更新重置成本 直接成本 间接成本 机器设备重置成本的具体构成项目 成本法在机器设备评估中的应用 重置成本的估算 细分加和法 价格指数法 规模经济效益指数法 （一）机器设备重置成本的测算 细分加和法 1.外购单台不需安装的国内设备重置成本 2.外购成套国内设备重置成本 3.进口设备重置成本 重置成本 = CIF ×基准日外汇汇率 + 进口关税 + 增值税 + 银行及其他手续费 + 国内运杂费 CIF = FOB + 途中保险费 + 国外运杂费 机器设备重置成本的测算 价格指数法 对于进口设备分别用两国货币支付的情况，需要通过两个价格指数分别计算 没有考虑技术对设备重置成本的影响 规模经济效益指数法(同前)   （二）机器设备实体贬值的估算 实体性贬值 = 设备重置成本 × 实体性贬值率 = 设备重置成本 × (1-成新率) 观察法：机器设备实体性贬值评估参考表 比率法 分为工作量法和役龄法（同使用年限法）。 机设的三个寿命： 物理寿命：机设开始使用→报废 技术寿命：机设开始使用→技术过时淘汰 经济寿命：机设开始使用→经济上不合算 总使用年限的计算：不可直接使用会计折旧年限 尚可使用年限：应通过技术检测和专业技术鉴定测定尚可使用物理年限，结合技术和经济年限确定。  机器设