产业地产发展战略及开发模式研究.pptVIP

研究内容 在此过程中咨询公司可以提供的服务 前期规划 审批阶段 整体定位与发展战略研究 整体实施方案：开发模式、盈利模式、配套政策 启动区发展策略研究 营销策略研究 二级开发 项目可行性研究 区域整体定位与发展战略研究 土地开发模式、盈利模式与整体实施方案研究 产业定位与实施方案 产业地产开发/盈利模式研究 产业地产招商及推广策略研究 目标企业需求调研分析 招商手册 项目可行性分析 以普洛斯为例，目前公司已在上海、广州和苏州等地投资了12个物流园，投资金额超过2亿美元，仓储建成面积达40万平方米。 * * 2000年1月5日，上海市政府颁布《上海市促进张江高科技园区发展的若干规定》（简称“十九条”），对企业的设立、产业的扶持，以及审批管理给予了十分优惠的政策。2001年7月，市政府又对“十九条”作了进一步的修订，将更多的权限下放给了张江园区。 市领导多次指出，受此带动包括公交线路、地铁、要素市场、中介机构、大学分部、科研院所等优势资源迅速向张江集结，园区进入快速发展时期。 * 国务院批准的国家级开发区222家（包括经济技术开发区68家、高新技术产业开发区53家、保税区15家、出口加工区58家、边境经济合作区14家、其他类型开发区33家） * * CCIDConsulting（HK08235） * CCIDConsulting（HK08235） * CCIDConsulting（HK08235） * CCIDConsulting（HK08235） * CCIDConsulting（HK08235） * CCIDConsulting（HK08235） 产业地产发展战略及开发模式研究 目录 一、产业地产发展背景 二、产业地产关键成功要素 三、产业地产发展过程中面临的主要问题 四、研究内容 含义 工业地产是指工业类土地使用性质的所有毛地、熟地以及该类土地上的建筑物和附属物。作为有别于住宅、商服和综合类用地以外的第四种性质用地，工业类土地上的可建建筑物用途有较大的范围，其中包括工业制造厂房、物流仓库及工业研发楼宇等，产业地产则是工业地产的升级 政府主导模式 地产商模式 主体企业引导模式 综合运作模式 通过政府行为，划区域规划发展集群产业，该模式为中国目前各级地方政府常使用的工业地产开发模式，同样也是我国工业地产市场的主要载体。 典型园区：雁栖经济开发区、广州经济 技术开发区…… 实力企业获取工业用地开发相对独立的工业园区，自身进驻且占主导，通过土地出让、项目租售等方式引进同类企业。 典型园区：北京诺基亚工业园、深圳富士康工业园 房地产开发企业在工业园区或其他地方获取工业土地，建设基础设施或厂商、仓库等，然后以租赁、转让或者合资等方式经营管理项目。 典型园区：联东U谷、大连软件园…… 主导 模式 上述三种模式的混合运用。 典型园区：密云经济技术开发区、北京经济技术开发区 发展历程 中国工业地产经历了粗放经营、逐步规范、集约化使用三个阶段。随着工业地产开发区域不断扩大、开发模式不断创新、传统工业地产开发正向以多功能综合性产业商服地产为代表的产业地产方向发展 政策效果 2003年以前 2004年 2005-2007年 2008年金融危机以后 粗放经营阶段：圈地；整顿 规范经营阶段：放行；管理 规范经营阶段：综合；优化 开发区名义“圈地”土地集中整顿阶段 整顿深化、监管力度加强 持续整顿，取得阶段性成果 巩固整顿成果 合理规划引导发展 经济高速发展需要，逐步放行阶段 逐步实施工业用地招拍挂 土地出让金收支管理 强化集约用地 积极盘活存量土地 鼓励产业结构优化升级 鼓励向“多功能综合性产业区”发展 产业地产 特点 区域性强 由于工业发展具有很强的聚集效应，不同区域具有不同的主导产业，区域市场对工业地产需求一致性强；致使工业地产在同区域的功能差别很小。 政策主导性强、专业性强 工业地产受地方政府、经济产业发展、政策等影响较大 工业地产和产业紧密联系、不同工业地产必须满足不同产业发展需求及功能要求 项目增值性 发展第三产业，实现二三产业联动，拓展项目收入来源； 加强教育业、医疗卫生、文化业、科技和体育等行业的发展；优化产业配置，打造产业群；促进项目价值提升 投资大、投资回收期长 工业地产项目规模大、前期投入大；资金占用周期长，投资回收期限大于住宅地产与商业地产 特点 产业地产是靠市场环境和产业驱动的行业、具有政策主导、专业性强、区域性强、投资回报期长及自身增值性的特点 盈利模式 产业地产盈利模式多样，其中出租、出售是较为普遍盈利模式 土地溢价 出租/出售 定制厂房 以土地溢价增值而获取利润 投资开发商在完成项目基础设施建设后，进行项目主题包装与概念推广，实现项目中部分土地或整体土地的转让、出让房地产投资基金或其他