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授信业务有关问题讲解 1 抵押物的范围 抵押权生效的条件 2 3 房产抵押权的设立 抵押登记的特别规定 4 5 航空器、船舶、车辆抵押问题 6 最高额抵押的特别要求 7 浮动抵押 目录 抵押担保相关问题 3 学习文档 一、抵押物的范围 物权法第180条规定可以抵押财产，第183条规定不得抵押财产 二、抵押权生效的条件 抵押担保相关问题 ▼关于存货抵押 ▼关于正在建筑的建筑物、船舶、航空器 ▼登记要件主义 ▼登记对抗主义 学习文档 抵押担保相关问题 ▼1．房产抵押合同的成立和生效 ▼ 2．房地产抵押权的设立 《物权法》187条规定，以建筑物和其他土地附着物，建设用地使用 权，招标、拍卖、公开协商等方法取得的荒地等土地承包经营权，或正 在建筑的建筑物抵押的，应办理抵押登记，抵押权自登记时设立。 ▼ 3．房地产抵押的几种情况 〔1〕房开发贷〔以土地+在建工程抵押〕 关注追加抵押 〔2〕一般授信之抵押担保〔房、地两证齐全之房地产抵押〕 〔3〕零售按揭贷款业务之抵押 关注预告登记与正式抵押 〔4〕关于无法办理抵押登记时的方法 三、房产抵押权的设立 学习文档 抵押担保相关问题 《物权法》中表达为第182条、183条 〔1〕初始抵押 〔2〕追加新增在建工程抵押登记 ★出具同意销售函的法律意义〔实际放弃优先权〕 ★主债权的履行期限变更 〔1〕期房抵押：关于预抵押制度〔预告登记制度〕 〔2〕现房抵押：期房抵押向现房抵押的转换问题—3个月 1．“房地一体〞的法律原则〔以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押 以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押〕 2．抵押登记办理的本卷须知 3．抵押登记变更事项 4．按揭贷款之房屋抵押权 四、关于抵押登记 学习文档 抵押担保相关问题 出具同意销售函的情况下，资金平安回笼的操作措施 ?销售回款操作方案设计 一般要求开发商在银行开立特意的销售回款帐户，作为还款保证金账户，该帐户由银行进行看管，没有银行的许可，开发商不得擅自动用该帐户内的资金。 ?贷后治理措施 定期查询客户的会计帐目，监控客户的资金流向；紧密监督工程的进展，把握工程的进度。 学习文档 建设工程优先权优先于抵押担保物权〔合同法286〕 1 建设用地使用权抵押后，新增建设物不属于抵押财产 2 抵押权人应当在主债权诉讼时效期间内〔非届满后2年内〕行使抵押权 3 提示关注 抵押担保相关问题 依据物权法规定，法律、行政法规未禁止抵押的财产均可以抵押， 而只有法律、行政法规明确规定可以出质的财产权利方可以质押 房屋抵押贷款在借新还旧时需要重新办理抵押手续 5 4 学习文档 抵押担保相关问题 ▼登记对抗主义——车辆抵押 《物权法》第24条、第188条 ▼登记机关 ? 民用航空局 ? 公安机关交通治理局车辆治理所 ? 港务监督机构 五、航空器、船舶、车辆抵押问题 学习文档 抵押担保相关问题 六、最高额抵押的特别规则 3.最高额抵押在抵押期间发生查封的情况 查封的法律后果--发生债权确定效果的6种情形，206条 查封后又解封的法律含义及后续业务如何办理 2.最高额抵押权主债权的转让问题 《物权法》第204条：最高额抵押担保的债权确定前，局部债权转让的，最高额抵押权不得转让，但当事人另有约定的除外。〔提示：要注意抵押人明确同意转让并承诺继续承担担保责任〕 1.最高额抵押范围可追溯覆盖以前债权 《物权法》第203条：最高额抵押权设立前已经存在的债权，经当事人同意，可以转入最高额抵押担保的债权范围 学习文档 抵押担保相关问题 七、浮动抵押 风险操作措施 浮动抵押特点和风险 浮动抵押的登记 登记对抗主义 可提供主体、财产范围〔生产设备、原材料、半成品、产品〕及浮动抵押的设立 浮动抵押的法律依据 《物权法》第181条 学习文档 抵押担保的相关问题 ▼例如 ▼202X年1月15日，甲公司从银行贷款300万元人民币，约定202X年1月14日还本付息。甲公司以其位于东城区的一处房产设定抵押。202X年8月，甲公司因业务需要，紧临原抵押房屋，又增建了三间平房，作为仓库。202X年1月14日，甲公司未能清偿银行到期贷款。 1、甲公司与银行之间签订的房产抵押合同，可否以口头的方法签订？〔不可以〕 2、甲公司与银行之间设立的该房产抵押权，假设该房产尚未取得产权证书，如何办理抵押登记？〔抵押权预告登记〕 3.甲公司以其房产设