北京海尔方庄项目.pptxVIP

谨呈：青岛海尔房地产开发投资有限公司海尔方庄项目可行性研究报告本项目主要工作内容客户问题世联工作内容1、项目是否可收购?2、收购/合作的话，项目价值是多少？3、收购/合作后的项目发展方向是什么？4、收购/合作后的项目运营模式是什么？持有经营？出售？持有+经营？项目整体定位；项目价值评估；项目发展建议及可行性分析收购的风险提示：如果海尔的收购标的物为本项目，除对本项目进行价值评估外需重点关注两个问题：１、项目的产权是否为100%产权；２、完全产权有没有瑕疵？即有无担保、抵押等不确定因素。世联主要工作内容：从市场角度对本项目进行定位和价值测算本次报告研究思路第一部分：项目本体分析第二部分：投资环境分析第三部分：项目整体定位第四部分：经济测算与可行性分析项目本体分析项目位于城南方庄南路和三环路交界处，紧邻方庄核心区，在未来宋家庄经济圈辐射范围内本体条件CBD中心区N本项目位于三环路南侧，方庄南路西侧，项目位置优越。项目所在地块紧邻方庄核心区，并在未来的宋家庄经济圈辐射范围之内，位于北京南部发展的枢纽。项目所处位置介于CBD中心区和亦庄经济开发区之间，且因交通便捷，与这两个区域联系紧密，地段优势显著。二环7公里方庄核心区三环本项目宋家庄经济圈京津塘高速12公里四环亦庄经济开发区五环项目紧邻南三环、地铁5号线和10号线，通达性好，距离办公积聚区CBD及产业积聚区亦庄开发区均可通过轨道交通直达本体条件地铁5号线项目在三环路南侧，周围有3条地铁线：地铁5号线、10号线、轻轨11号线；和10多条公交线：17、39、830、957、43、特8、63、300、352、366支路等。与已开通的地铁5号线刘家窑站和宋家庄站步行距离约20分钟，距10号线二期步行距离10分钟左右。地铁10号线二期和轻轨11号线预计开通时间为2010年。CBDN地铁5号线178303995743特8地铁10号线一期南三环刘家窑D地铁10号线二期本项目D方庄南路宋家庄36663轻轨11号线300352亦庄经济开发区周边以建成小区为主，居住氛围成熟，生活配套主要依赖于方庄核心区内的区域级配套本体条件方庄片区区域配套完善。商业配套有：家乐福超市、物美超市、购物中心、方庄市场、美食一条街，各种商业配套设施一应俱全。教育配套有：第十八中学、芳城园小学、芳古园小学，光明外语学校、第三幼儿园等。 医疗配套有：东方医院、方庄第一医院、体坛医院、五一医院等。 方庄片区方庄内餐及其他配套方庄内餐饮一条街项目现状及地块指标本体条件地块2：酒店式公寓占地面积：7078.77平米建筑面积：44290.8平米土地性质：商务办公用地使用年限：50年N本项目地块现状分成3个地块，地块1是一座6层小白楼，地块2是已建成酒店式公寓，地块3是已拆除空地地块3：空地总用地面积：6687平米代征城市公共用地面积：2632平米建设用地面积：4055平米用地性质：商业金融用地容积率：1.0-2.9建筑密度：≤30%绿地率：≥35% 建筑限高：60米方庄南路地块3 地块2地块1 规划路地块1：小白楼，地下1层，地上6层，占地面积：1400平米建筑面积：7015.9平米土地性质：国家划拨土地，属办公用地项目地块四至本体条件北侧住宅西侧空地东侧小白楼东侧方庄南路南侧道路南侧地块1：六层小白楼，属国有划拨办公自用房本体条件项目概况：占地面积：1400平米，建筑面积7015.9平米。建筑结构：钢筋混疑土框架结构，地下一层，地上六层；经营状况：地下一层至五层全部出租，租金年收入250万，六层自用。关于土地性质：该地块是国有划拨土地，属办公自用房，没有土地使用年限，建筑时间1993年。产权：拥有70%的产权，30%在农工商。单元地下层首层二层三——五层六层使用功能网吧餐饮歌厅写字楼自用年租金（万元）506040100总计（万元）250地块2：已封顶的酒店式公寓——金方商贸大厦本体条件项目概况：占地面积：7078.77平米，规划批准建筑面积是44290.8平米，实际图纸面积是52992平米，超规划许可8701.2平米。项目性质：商务办公用房，主要户型为30-60平米的小户型，但每层有300平米左右的无窗房。项目现状：目前工程已经封顶，还没有外部装修，内部也没有装修，电梯、水电暖电气设备等均未安装。现状北立面现状南立面建成后效果地块3：已拆平的空地，属金方商贸大厦的二期用地，07年11月挂牌交易，价格7010万元本体条件该地块于2007年取得土地使用权，用地性质为行政办公用地，总用地面积：6687平米。其中建设用地面积（商业金融用地）4055平米，代征城市公共用地面积2632平米。规划审批的建筑指标为：容积率：1.0-2.9，建筑密度：≤30%，建筑限高：60米，绿地率：≥35%，建筑使用性质是：写字楼办公楼，可兼容使用性质是：商业服